房地产点评|人和钱都少了，下半年怎么玩？

奇葩楼事年年有，这两年特别多，为了抢救当地还躺在ICU里的楼市，啥电击疗法都有。

先是商贷利率调整创造十年最大降幅，后是多地启动促销救市政策......开发商祭出各种奇葩营销手段，公务员背负下乡卖房指标，还有恶意不买房的“罪名”。

各种催民众买房的招数，层出不穷，越发生猛。

不禁想改下鲁迅先生的名句：我翻开历史一查，这历史没有年代，每页上都写着两个--买房。

前一段时间，河南商丘某县一盘推出“爱心助农，高价收购小麦抵首付”活动，农民可以2元一斤的价格抵扣首付款，最高能抵16万元。

无独有偶，在河南开封开发商同样开启“大蒜换房”模式。看上去大蒜比小麦更值钱，并且成交了86万斤。

还有水蜜桃换房、西瓜换房的层出不穷......有人忍不住骂开发商无良，把魔爪伸向涉世未深的农民，忽悠他们买房，坑他们钱。

醒醒吧，真当那些瓜农、蒜农只有一亩三分地在耕耘啊，人家是生意人，指不定比你有钱多了。

这不过是开发商的营销手段，但窥斑见豹，在房地产市场，“催购”已成共识，从高层到地方政府，无不为买房大开绿灯。

这在一年前，难以想象。

6月6日，河北唐山出台措施：自6月15日起，唐山住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于20%，二孩、三孩家庭贷款额度可额外最高增加10万元和20万元。

6月15日，浙江温州发布15项支持合理购房需求的政策，包含降低首付比例、首次在市区买房给予购房款0.6%的补助、三孩家庭公积金最高贷款额度上浮50%、进一步放宽落户政策、利用放票加速拆迁安置等等。

温州还出现很有意思的东西：安居贷。根据规定，申请安居贷的居民可以选择先息后本、“少量本金加利息”等灵活还款模式，可以在买房的前三年只还利息，从第四年开始才还本金。

同日，重庆下调首套房贷款利率下限、明确公积金贷款二套房认定标准，鄂州市推出最高11万元的购房补贴。

6月20日，郑州市发布《郑州大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》，将对中心城区棚户区改造实行“房票安置”。

什么意思呢?

就是棚改户可以用拆迁补偿的钱去换房票、抵房款。

除了郑州，大把城市都跃跃欲试，重启旧改，刀已到了“不得不拔”的地步。

据不完全统计，今年已有超过150城出台房地产调控措施。

总结下来有两大特点：

一是力度越来越强，覆盖面越来越广。

二是花样百出，脑洞越来越大。

遗憾的是，促销放松政策虽猛药不断，但市场却没有大面积的买账，而是呈现冰火两重天的景象。

量价未见明显起色，库存高企，行业疲态依旧……看来对于铺天盖地的“买买买”，市场并不买账。

为何会这样?得从底层逻辑说起。

中期看土地，长期看人口，中国房地产过去十多二十年的高速增长，得益于源源不断的人口红利。而现在，基本面发生了变化。

第一，“人少了”。

统计数据显示，2021年全国新出生人口1062万人，出生率7.52‰，均下探至历史低点;人口自然增长率为0.34‰，相当于一年只净增48万人。

除了绝对数值下降，人口结构状况也趋于严峻。

去年全国60岁及以上人口26736万人，比上年增加992万人，占人口总量的18.9%，较上年提高了0.7个百分点。其中65岁及以上人口达20056万人，首次突破2亿，占人口总量的14.2%。

婚恋与生育意愿降低，带来的是人口少子化，与老龄化叠加，结果是主流购买人群数量、需求双重缩减(不结婚，没小孩，改善置换需要必然减少)。

第二，“钱没了”。

这里有两个意思，首先是客观意义上的“没钱”。

受经济形势影响与疫情冲击，居民收入有所下滑，特别是地产、旅游、餐饮相关行业，有的连续几个月颗粒无收，大多行业营收下滑。

再就是主观意义上，国人的买房热情正在减退。

明显表现是储蓄率上升、赎楼还贷率上升。

今年5月，人民币存款增加3.04万亿元，同比多增4750亿元，其中住户存款增加7393亿元。前五个月加起来，居民存款增加7.86万亿元，同比增长50.6%，增加额比20年疫情刚发生时还多。

光是人少不可怕，可怕的是兜里能用或愿意用来买房的钱也少了，所以恁你当前放开什么大招，一时能起效果，但还是没法盘活整个市场。

购买人群和资金量缩水，另一个结果便是经常提到的：分化。

在求稳与趋利需求引导下，有限的购房者与money会优先进入优质城市、版块及个盘。

因此我们看到一线和部分强二线城市复苏而三四线继续走低，五六七八线更惨。

优质城市同样分化，就像隔壁的广州，都能分出一线到四线城市的区域，核心区域行情见长，近郊版块原地踏步，远郊版块价格狂泻不止。

连京沪深的老破小阴跌，豪宅却屡创新高……

佛山没广州那么大盘子，但一样囊括了从二线到五线城市的区域。

大家早就feel到佛山的冰火两重天：个别版块、楼盘出现跳涨，有的区域、楼盘在做俯卧撑，大量原非限购区依然水深火热，看不到变好迹象。

市场上行期买房、下行期抛盘，都是无需智力加成的常规操作。

而真正考验的，是当下这个横盘阴跌期，如何逆人性思考、适时出手、腾笼换鸟、押中好房，这需要慎重落子。

不清楚如何抉择的老铁，欢迎咨询我们。