观点直击 | 华侨城：清楚认识到未来所面临的压力（实录）

观点网 首次迈入千亿规模的华侨城，董事长段先念也将正式退休。

3月30日，深圳华侨城股份有限公司发布2021年年度报告，2021年实现营业收入1026亿元，同比增长25.25%，首次突破千亿规模。其中，公司旗下景区、酒店等业务恢复至2019年同期的150%；房地产业务2021年实现签约销售面积399万平米、签约销售额825亿元。

报告期内，华侨城实现净利润71亿元，归属于上市公司股东净利润38亿元，分别同比下降55%和70%。其中，旅游综合业务与房地产业务毛利率分别为32%、21%，分别同比降低10个百分点、38个百分点。

3月31日，深圳华侨城股份有限公司在线上举办了业绩说明会，公司副董事长刘凤喜、公司副总裁张大帆、公司副总裁袁静平、公司副总裁倪明涛、公司总会计师冯文红、公司战略规划部总监汪文进、公司旅游管理部总监张树民等管理层出席会议并回应相关提问。

交流会上，外界问及利润大幅下降问题，管理层将原因归结于受制行业市场因素影响。此外，也有不少投资者关注公司地产板块在房地产行业调整中如何应对，以及文旅板块受疫情影响情况等。

值得一提的是，华侨城2021年业绩发布同时，市场消息称华侨城集团董事长、党委书记段先念将正式退休，由保利集团原总经理张振高接棒。

千亿

华侨城2021年财报显示，2021年实现营业收入1026亿元，首次突破千亿规模。

公司总会计师冯文红在业绩会上介绍到，收入主要源于两大区域，粤港澳大湾区、华东地区仍是收入的主要来源，占比80%。报告期内，旅游综合业务收入433亿元，占主营业务收入的42%，房地产业务收入同比增长58%至590亿元，占总共收入比为58%。

从具体业务板块看，2021年华侨城旗下27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7797.9万人次，为2020年182%的水平，恢复至2019年的150%；剔除2021年新增加项目，为2020年117%的水平，恢复至2019年的96%。

对此，华侨城管理层在业绩会上表示，已披露2021年业绩的文旅上市公司中，华侨城A营业收入、净利润等关键指标规模均稳居前三，也是疫情暴发以来为数不多持续盈利且净利润达50亿元以上的旅企之一。

房地产业务方面，2021年累计实现签约销售面积399万平米、签约销售额825亿元。年内，新获取项目23个，新增土地面积258万平方米，计容建面435万平方米。年内获取的土地项目中，有15个项目以底价或接近底价摘牌。

同时，公司全年新增物业管理建筑面积373万平方米，在管建筑面积超2000万平方米，业务范围覆盖深圳、北京、上海、成都等地，目前整体管理项目占地面积超过200平方公里。

截至报告期末，华侨城资产总额4800亿元、所有者权益达到1208亿元，分别同比增长5%和9%。有息负债总额1402亿元，较年初减少13亿，占总资产的比例为29%，处于合理水平。其中短期借款及一年内到期非流动负债占比20.2%，长期借款及应付债券占比79.8%，负债结构保持稳定。

值得关注的是，在华侨城年报发布同日，有市场消息传出，保利集团原总经理张振高将接替华侨城董事长段先念，后者退休。

观点新媒体了解到，段先念1958年出生，自2014年初加入华侨城集团，曾任西安市政府党组成员、市长助理、副市长兼陕西文化产业投资（集团）控股有限公司董事长、党委书记，华侨城集团公司总经理、党委副书记。

数据显示，“十三五”期间，华侨城集团的总资产由“十二五”末的1370亿元增长至2020年的6980亿元，年复合增长率39%。

另据资料显示，张振高在保利集团亦属老将级别，2010年便任保利集团总经理和党委副书记，2017年时还兼任中国中丝集团公司党委书记、总经理。

利润

千亿规模的背后，利润问题成为投资者关注焦点。

据观点新媒体了解，报告期内，华侨城实现净利润71亿元、归母净利润38亿元，分别同比减少55%、70%。其中：旅游综合业务收入433亿元，与上年基本持平；毛利率32%，同比降低10个百分点。房地产业务收入590亿元，同比增幅58%；毛利率21%，同比降低38个百分点。

业绩交流会上，就公司利润较上年大幅度降低的问题，华侨城董事、总裁王晓文表示：“一是受房地产调控政策的影响；二是公司内部结转结构的变化；三是业内各房地产公司区域采取保守的投资策略；四是公司对部分存在减持的存货本公司计提减持。”

王晓文指出，利润下降还与公司内部结转结构的变化有关，目前深圳本部高毛利项目已基本结转完毕，由于业内各房地产公司区域采取保守的投资策略，采取通过股权转让实现的投资收益较上年有较大幅度的减少。

而在其中，华侨城的大规模计提减值动作也引发关注。

谈及原因时，冯文红向投资者解释称，一是部分房地产收并购项目，因受行业政策、政府限价等原因，销售价格低于项目可研的市场预期价格，出于谨慎性原则计提减值，这部分占减值的56%；二是对禹洲等两项长期股权投资，因债务及应收账款可能发生无法偿还或收回而计提减值，占33%；三是因疫情反复影响部分综合经营项目，予以计提减值。

她还提到，若未来市场情况好转，对于减值迹象已消失的存货部分的减值可以转回；对于固定资产、长投减值部分按照会计准则的规定，无法转回。后续是否持续计提减值取决于行业情况和市场走势，如市场持续下行，不排除持续计提减值可能性。

冯文红续指，引入头部企业进行合作开发，有助于实现优势互补、增强竞争能力，并降低开发风险，是过去及未来一段时间公司加快周转的举措方式之一。

数据显示，华侨城总资产周转率0.22，同比提升15%；存货周转率0.3，同比提升70%；项目整体开发速度从5.26年提升至3年。

“目前与公司合作的头部企业包括万科、保利、碧桂园、融创、招商蛇口等，总的来看目前这些企业的经营状况良好、资金风险尚能可控。”管理层在业绩会上表示。

还提到，对于个别合作的项目前出现的风险问题，公司高度关注，包括拟定后续风险应对方案，如果合作的企业出现资金风险，导致合作项目无法进行的，不排除以收购合作方股权方式，减少公司可能出现的损失。

除此之外，华侨城认为，收并购中主要可能存在的风险有项目质量风险，对价过高风险，被并购公司存在或有负债风险，并购后公司整合风险等。

在华侨城看来，收并购与招拍挂是资源获取的两种方式，公司表示以资源质地为核心标准，并购项目的风险一般更高，所以对风险控制方面会有更高的要求。将本着“稳中求进、优中选优”的原则，做好充分的项目尽调，兼顾项目质量与对价的合理性，通过合理控制收购价格、明晰商务条款等多种方式尽可能将风险降低到可以控制的范围内，谨慎、稳妥的开展收并购事宜。

以下为深圳华侨城股份有限公司2021年全年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：公司地产周转效率与头部企业存在差距，是否有相关考核要求？未来销售型业务周转速度是否有提升空间？

汪文进：公司年度考核内对回款、地产销售项目的周转速度有明确的要求。目前公司部分项目开发周期、成本管控与质量控制已达到行业领先水平。

未来，将持续聚焦经营管理质量与效率的提升，并坚持将股权、资产合作及转让作为增加流动性的长期经营策略，在严格确保项目品质的前提下，进一步提升各项业务的周转速度。

现场提问：十四五期间，集团对上市公司的主要考核要求是什么？

刘凤喜：国资委考核集团，集团考核股份公司，考核指标以净利润、营业收入或回款为主。由于华侨城A属于集团重要的上市公司平台，对集团经营业绩的贡献较大，所以华侨城A的日常经营管控会将部分国资委对集团考核指标分解、穿透至各实体项目公司。

考核维度既包含财务表现，也纳入了旅游业务创新、数字化建设、董事会规范有效运作等各类企业发展指标，一是确保在较好地完成公司经营业绩的同时保证集团整体经营目标的实现，二是确保公司十四五发展战略的逐层分解落实，兼顾企业中长期的发展需求。

现场提问：公司旗下文旅综合项目众多，该种模式的优势体现在哪些方面？

张大帆：依托文旅项目为核心而形成的片区综合开发一直以来是华侨城的独特优势，由公司开发运营景区、酒店、商业综合体等文旅业态，通过文化创意等产业导入、物业服务、其他配套设施建设等形成多业态的开发运营。

这类项目由于满足政府产业招商需求，土地资源获取面临的市场竞争压力相对较小，会有一定成本优势；同时，在物业销售上，基于公司在文化旅游等产业的长线贡献，叠加品牌溢价以及成片综合开发对项目的升值等影响，产业能够提供赋能。

因此，综合来看竞争优势是很明显的。

现场提问：十四五期间，公司两大主营业务发展思路是什么？文旅、地产两个板块战略重心是否会调整？

刘凤喜：公司“十四五”规划明确了以旅游为核心增长极，城镇化为底盘，创新和数字化为新动能的发展思路。公司将保持战略定力，坚持具有强大生命力的创新发展模式，坚持以房地产和文化旅游为主要业务。

具体而言，优化“文化+旅游+城镇化”发展模式的核心是实现三个转变。一是确立旅游业务的中心地位，强化运营能力建设和产品创新，突出旅游产品对综合开发项目的驱动作用，突出旅游产品自身盈利能力的提升。

二是回归城镇化的补偿功能。通过区域整体规划，精准布局，提升开发专业能力，继续发挥城镇化支持旅游发展的补偿作用。

三是聚焦高能级和优势区域，深挖市场潜力，聚焦于优势产品线，通过专业和规模的提升来提高整体发展效率。

现场提问：如何看待地产行业中长期发展前景，公司2022年投资策略、拓展计划是什么？

倪明涛：2022年政府工作报告再次明确要保障好群众的住房需要，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这些都反映地产行业在社会主义市场经济下将持续健康发展，仍将是我国经济发展的重要产业之一，只是会改变发展模式和产品形态，回归居住属性。

近期从中央到地方都在陆续出台促进房地产业健康发展的政策，随着房地产业的深入调整，竞争格局重塑，行业将进一步分化。具备优秀运营管理能力、有安全现金流、注重社会福祉的企业将迎来新的发展机遇。

华侨城A结合自身的文旅业务，形成了具有自身特点的地产发展模式。在当下复杂的内外部环境下，公司在2022年将密切关注市场动态，加强综合研判，稳中求进、以收定投，在守住风险底线的前提下，优中选优拓展资源。

一方面，充分发挥公司成片综合开发模式的优势，在经济发展好、市场活跃的地区获取优质土地资源，促进地产和文旅业务协同发展；另一方面，修炼内功，通过创新开发模式、提升管理水平等手段，推动公司实现可持续的高质量发展。

具体为，一是坚持把资源质地作为项目拓展的核心指标，加强标的研判，聚焦核心区域与优质项目，以核心城市群的核心地段作为主要投资方向，重点关注去化率和资金周转；二是发挥优势、创新模式，为政府提供公共服务设施建设及运营全流程专业服务，间接获取优势资源；三是拓展业务边界，以城市更新/旧城改造方式介入城市存量核心区域综合开发；四是适度进行工业园区和其他项目的建设，作为地产业务的补充；五是介入政府政策性保障住房开发项目；六是积极推进数字化转型、赋能管理，向管理要效益。

现场提问：2021年大规模计提减值的原因，2022年是否可能冲回？还有没有减值预期？

冯文红：2021年公司减值规模有所扩大，一是部分房地产收并购项目，因受行业政策、政府限价等原因，销售价格低于项目可研的市场预期价格，出于谨慎性原则计提减值，这部分占减值的56%；二是对禹洲等两项长期股权投资，因债务及应收账款可能发生无法偿还或收回而计提减值，占33%；三是因疫情反复影响部分综合经营项目，予以计提减值。

若未来市场情况好转，对于减值迹象已消失的存货部分的减值可以转回；对于固定资产、长投减值部分按照会计准则的规定，无法转回。后续是否持续计提减值取决于行业情况和市场走势，如市场持续下行，不排除持续计提减值可能性。

现场提问：公司如何看待收并购风险？现阶段收并购的计划和进展是什么？

汪文进：收并购中主要可能存在的风险有项目质量风险，对价过高风险，被并购公司存在或有负债风险，并购后公司整合风险等。

公司将在国资委和董事会的领导下，遵照相关政策指引，本着稳中求进、优中选优的原则，做好充分的项目尽调，兼顾项目质量与对价的合理性，通过合理控制收购价格、明晰商务条款等多种方式尽可能将风险降低到可以控制的范围内，谨慎、稳妥的开展收并购事宜。

总的来说，收并购与招拍挂是资源获取的两种方式，我们都是以资源质地为核心标准，并购项目的风险一般更高，所以对风险控制方面会有更高的要求。

现场提问：公司与哪些头部企业合作开发项目？有没有同出险民企合作？是否会考虑通过收购合作项目股权防止未来风险？

冯文红：引入头部企业进行合作开发，有助于实现优势互补、增强竞争能力，并降低开发风险，是过去及未来一段时间公司加快周转的举措方式之一。

目前与公司合作的头部企业包括万科、保利、碧桂园、融创、招商蛇口等，总的来看目前这些企业的经营状况良好、资金风险尚能可控。

对于个别合作的项目前出现的风险问题，公司高度关注，包括拟定后续风险应对方案，如果合作的企业出现资金风险，导致合作项目无法进行的，不排除以收购合作方股权方式，减少公司可能出现的损失。

现场提问：在疫情反复的影响下，公司文旅、酒店项目采取哪些成本管控措施应对？

张树民：公司旗下各文旅企业多措并举，降本增效成果显著。一是通过精细化运营管理，培养各层级精细化管理思维，制定降本目标，向管理要效益，如酒店形成标准化、链条化的餐饮出品模式，合理确定库存、确保餐饮品质，避免滞销货物的堆积和食物浪费。

二是通过落实节能降耗，加强对节能类产品的使用及资源循环利用，合理控制部分区域能耗，如非面客区的空调、电梯等，减少非必要能耗；三是通过优化岗位流程及排班、加强内部管理等举措，提升精细化用工水平，提高人工效能。

创收方面，各企业一是强化线上营销，借助抖音、微信、微博等，通过短视频、直播带货等方式持续宣传推广；二是积极开拓本地市场，如欢乐谷大力实施年卡计划，年卡保有量近100万张；三是加快开发新产品，如根据需求和特色推出“客房+”套餐产品；四是落实政策优惠，自疫情突发以来，各级政府部门出台了一系列纾困政策，包括减税降费、金融支持、稳岗就业等方面，从一定程度上减轻了企业的资金及经营负担。

华侨城各文旅企业也持续关注政府各项政策并对符合条件的政策积极申请。

现场提问：疫情对公司地产开发、销售有哪些影响？公司将如何应对？

倪明涛：疫情对公司地产项目的开发和销售还是有一定的影响。

开发方面，因地产涉及产业链条较长，工地的封闭管理、停工等防疫措施致劳动力流动较往常频繁，各地因疫情影响在材料的供应和运输方面也存在一定困难，这些因素都会影响项目的开发进度。在这方面公司在严格落实防疫政策的前提下，积极与项目所在政府、街道、社区以及供应商、施工方等进行充分沟通，在人力补充、材料方面提前准备，尽最大能力以减小疫情对项目的影响。

销售方面，受各地疫情防控政策的影响，一是项目的到访量减少，尤其对以非本地投资客为主要群体的文旅盘部分项目影响较为明显，二是疫情对经济的影响也间接影响投资者的购买力，三是各调控政策及疫情导致的市场低迷，大多投资者处于观望状态。

公司目前已积极推广应用直播看房、VR看房、线上购房等多种互联网营销手段，但由于住房消费的特殊性，从短期来看，互联网营销手段暂时不能完全抵消疫情影响。此后，公司还将积极探索更多有效的方式、方法补充进来，促进销售工作的开展。

现场提问：公司1-2月销售面积、金额大幅下降的原因是什么？上海唐镇项目788套房源货值超60亿，已在1月售罄，但公司1、2月总销售额仅为32、53亿，是什么原因导致的？

袁静平：2022年1-2月，国内地产销售延续下行的态势，在此环境下公司1、2月的销售面积、金额均较上年同期呈下降趋势。公司将持续跟踪行业状态、及时把握市场窗口，在项目的不同阶段，面向不同的市场时期，采取灵活的经营手段促进销售。

公司定期报告和月度公告发布的签约销售金额为已实际完成网签的金额，唐镇项目于1月24号开盘，788套房子全部售罄，首付款36.5亿已全部收到。因上海市每天正式网签名额有限，该项目1、2月分别完成了3.5亿元、3.8亿元的网签，金额已全部计入当月合同销售金额，按揭回款将根据后续网签进度推进。

现场提问：近两年新拓展项目毛利水平如何？未来几年毛利率是什么预期？

冯文红：从2021年的结转项目来看，基本是近年来市场招拍挂或文旅综合拿地项目，特别是招拍挂获取的房地产项目，除非未来市场行情发生较大变化，目前的利润率水平基本代表了现阶段及未来一段时间公司的毛利率水平。

公司上下清楚地认识到未来房地产企业所面临的压力，加快周转、提升能力建设，是公司管理层的统一认识。