加强保障房体系，房企要适应新的环境！

“住有所居”的现实意义在于让人人买得起、租得起房住。伴随着政府一系列政策的落地，在可预见的未来几年，国内住房保障体系将会不断得以完善。“以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”是未来国内房地产市场中的重要组成部分，保障性住房将与商品房一同构建起整个国内房地产市场的供给端。

住房保障体系构建的核心在增加土地供应，如果没有充足的土地供应，住房保障体系的发展仍将缓慢，且会持续让位于商品房市场。

在当前新政策规则条件之下，资本运作能力成为考验房企操盘的核心挑战，就短期而言，“现房销售”仍难以大规模推行，毕竟当下多数房企考虑的还是“效率”，尤其对于大多数民企而言，市面上的钱仍旧很“贵”。

为保障房企在资金利用层面的低杠杆，北京更是采取了“禁马甲”规则，要求房企拿地后不能转移股权和权益，且在资金端规定了四个不属于：

1、 不属于直接或间接使用金融机构各类融资资金；

2、 不属于使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；

3、 不属于使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；

4、 不属于使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资。

如此一来，房企拿地后引入“资本”难度升级，以往拿地后进行联合开发的操作将难以实施。

引入“高标准住宅方案”以消灭劣质住房

“整体溢价率不超过10%，单宗地最高溢价率为15%”，限溢价率的规则制定可能是体现北京坚决建立住房保障体系的决心所在。对于土拍溢价率的设限，既能够将市场预期变得更加温和可控，又对房企拿地成本有降低作用。

此外，对于购房者极为友好的“高标准住宅方案”规则在北京二批集中供地得到进一步明确。在二批集中供地的43宗地块之中有36宗地为竞品质地块，占比进一步提升至84%，在首批集中供地中，仅有7宗地为竞品质地块。“高标准住宅方案”已经成为北京土拍的亮点规则，也是保障项目交付品质的重要举措。

“高标准住宅方案”并非比拼豪华程度，而是以“宜居”作为重要评选标准，充分考虑户型实用程度、居住体验、配套设施可达性、公共空间设置等指标。“高标准住宅方案”大概率会解决在前几年由于“双竞规则”所间接导致的项目品质下降问题。

对于购房者而言，“限竞房”的出现无疑是某种房价的友好，其可以将房价限定在阶段之内；但对房企来说，在土地成本居高与“限竞房”销售限价的情况下，只能往下压成本、要利润，产品减配无疑成为最令购房者受伤的地方。一系列围绕项目品质的维权事件开始出现，关于外立面鼓包、墙皮掉落、入户过道过窄的维权事件出现在祥云赋、紫郡兰园、公园十七区等众多限竞房项目。

以完善保障房体系、消灭劣质住房为重任的“北京模板”并非个案，一众城市也在不断进行规则跟进。包括杭州、宁波在内的部分城市宣布未来30%新房将是保障性租赁住房。

各地土拍规则的调整目标在于加强保障性住房体系的全国化建立，多个城市的二次集中供地公告中所发布的新“工具”将其决心展现无遗。

那么房市的“下半场”将是保障房与商品房并行的路径，房企也将要重新适应新的市场环境。