住房租赁市场迎来政策红利

长期以来，住房租赁市场一直是房地产发展的短板，融资问题则是制约行业发展的瓶颈。近年来决策层将发展租赁住房作为解决大城市住房突出问题的突破口，在相关土地、财税、金融等政策方面逐步完善，住房租赁市场正在迎来政策红利期。

一、金融是住房租赁发展瓶颈

资金是房地产开发的核心要素，商品房开发可以通过销售回款迅速回笼资金，实现现金流运转。相比之下新建或改建租赁住房主要通过未来的租金收入逐步回收，投资收益率低，回收期长，社会资本参与的积极性不高。

根据机构测算，截至2020年末我国租房人口超过2亿人，市场规模和资金资金缺口巨大。发展住房租赁市场亟须拓宽住房租赁企业融资渠道，吸引社会资本进入住房租赁市场，让住房租赁投资建设资金可合理退出，形成良性循环。

二、住房租赁融资瓶颈亟待打通

首先，银行信贷支持力度开始加大。要加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。

其次，住房租赁专项债券发行开闸。进入2021年，住房租赁专项债有加速趋势，仅1月份即完成发行近50亿元。截至7月末已有9家企业完成发行，发行规模达122亿元，与2020年全年发行总额相当。

第三，住房租赁资产证券化或将提速。目前我国租赁住房证券化主要有三种模式：轻资产的租金收益权ABS、重资产的CMBS和类REITs，其主要区别在于底层资产的不同。从产品特点上来看，资产证券化与信贷或债券等融资产品最大的区别在于其能够盘活已有住房租赁资产，也就是说能够基于已建成的存量资产进行再融资，以此进行新项目的投资和扩张。在三种模式中，REITs是从根本上解决住房租赁企业长期、低成本资金需求的最佳路径。

第四，房租赁融资监管为行业健康发展提供保障。近年来，我国住房租赁市场迎来一波迅猛发展过程，但是一些住房租赁企业经营不规范、滥用“租金贷”、资金挪用等问题也暴露无遗，“暴雷”“跑路”事件频发，严重影响了消费者合法权益和行业的健康发展。

近期，深圳、南京、河北、山西等地相继发布规范住房租赁市场秩序的相关文件，针对长租公寓资金池、“租金贷”等问题，提出设立住房租赁资金专用监管账户，并查处和整顿住房租赁企业“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为。此前已有包括杭州、重庆、西安、成都、北京、上海、黑龙江等超过10省市下发相关文件，对住房租赁资金实施专户监管，预计后续将有更多地区跟进，租房租赁资金监管将成为行业健康发展的重要保障。