以家庭为单位从严评估房贷申请

近期，上海银监局多次发声，落实房地产调控政策;继要求银行不得与违规地产中介合作，提示银行房地产信贷风险之后，再度下达通知，要求辖内银行加强个人住房信贷的风险管理。

记者获悉，11月8日，上海银监局下发《关于进一步加强个人住房信贷风险管理的通知》(下称《通知》)。综合来看，《通知》对首付贷资金来源审查和房贷借款人还款能力评估等问题，作出了明确要求，要求银行严格执行个人住房贷款最低首付比和限贷等要求。

一位接近监管的人士向财新记者表示，“要求辖内商业银行高度关注各类借款人规避限购、限贷等行为，并采取有效措施从严审查”是本次《通知》的重点之一。

《通知》要求银行在原则上应以借款人家庭为单位从严评估其还款能力，加强对共同还款人、离异人士、财产分割情况的审核。其中，共同还款人包括前配偶、成年子女、(双方)父母，以及离异双方财产分割不清晰的贷款业务。

近期，上海市市场利率定价自律机制率也提出类似要求，提出商业银行应注重把控个人房贷的第一还款来源，重点加强对借款人及其配偶收入的尽职调查和审核，严禁前妻前夫变相共同还贷。

规避限购限贷的行为抬升了居民房贷的整体杠杆率，日益成为银行个人住房贷款资产的隐患。2016年9月初监管部门曾对银行窗口指导，要求控制好按揭贷投放速度，然而9月全国新增按揭贷占总新增贷款比例仍然达到约40%。

过去，银行零售和风险管控部门一般认为，国内的购房者储蓄率高，购房的首付比例大，因此个人住房贷款属于优质资产，居民的房贷杠杆并不高。

然而，事实并没有这么简单。随着房价不断上涨，居民购买力的增速远不及房价，首付贷、接力贷和过桥贷等个人住房信贷产品应运而生。这些产品一方面能够帮助居民突破限购、限贷的房地产调控政策，另一方面也导致银行无法掌握房贷借款人的真实还款能力和真实负债率。

除了要求严审规避限购限贷的行为之外，《通知》还做了更具体要求。比如，当授信银行发现申请人有在他行查询个人住房贷款征信记录的行为，银行应该进一步确认申请人的申报材料、在他行审核未通过的原因，从严审批贷款。

《通知》指出，银行要严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比。根据银监会的规定，前者的比例不得高于50%，后者的比例不得高于55%。

另外，《通知》重申了严查首付贷真实性和审慎地与房地产中介、房企合作等政策要求。

值得注意的是，《通知》详细地列举出了多个“首付贷”违规资金来源，包括个人消费贷款、P2P、房地产中介等。并且明确提出，“不得利用信托公司等通道直接或间接为各类机构发放首付贷提供资金支持。”

一位城商行人士对财新记者表示，该《通知》的要求不具有强制性，下发后效果如何取决于两点。首先是各家银行总行的态度，要看总行是否会将这些要求纳入风控体系内;其次，取决于监管的决心，如果监管部门在一定时间后进行现场或非现场的检查，并相应作出处罚，则会真正产生震慑性。