肇庆这里，曾被炒高至9千/平！如今卖带装修4字头……

前些年，肇庆楼市好的时候，会有很多中介拉着一批批外地客来大旺扫货，大旺房价炒高至万元。

旁边的四会上元塘片区楼盘，也成了香饽饽，房价直冲9字头。楼市热潮褪去，该片区房价跌至4字头，普遍5500元/平左右成交，实在令人感到唏嘘。

今天，楼市君要讲的是片区内两个在售项目：碧桂园翡翠郡、四季金谷。

还没走进售楼部，楼市君就看到多处张贴的碧桂园翡翠郡温馨提示：

此地搭讪人员，一律非工作人员。自行过来的客户，为保障您的权益，请前往售楼部找内场销售接待。

即使这样，还是有不少中介呆在售楼部外物色客户，盯到客户直接上前问：“老板，是来看房吗?”

碧桂园翡翠郡访客多

小三房带装修4字头起步

进入内场，楼市君观察大概有8组客户在看房，在现在这个市道算是不错了。销售说：“我们在做促销活动，价格优惠，所以很多人来看房。”

据了解，该盘目前主推二期21栋，总高27层，3梯8户，只有87和98平带装修三房，前者4800元/平左右，后者5500元/平左右，东南和西北向单位总价差约2.2万。

销售表示2018年卖一期单价去到八九千，现在买很“着数”。

楼市君计算一套87平三房，优惠后总价约42万，优惠单价约4800元/平。虽然销售说不收团购费，但楼市君发现其实是“换汤不换药”。

要想拿到项目97折优惠价，必须参加“买楼送家私活动”，参加活动的客户交12888元，即可拥有全屋11件家私，包括沙发、电视柜、茶几、餐桌、餐椅、1.5米床等。

重点来了，这12888元要交给碧桂园的子公司，只有收据，不出发票，相当于42万-12888元=约40.7万这笔钱才是真正的合同价。

不想要家私怎么办?“那就没有97折。”销售说道。

实际上，上边销售的计价，还不是最终价格：“你们确定买房，经理还能给97折，三天内全款再叠加98折。”

按87平总价约40.7万计算(未算家私活动价)，40.7万*0.97=约39.5万，39.5万*0.98=38.7万，这相当于40万拎包入住三房，你们觉得笋不。

在这里，楼市君必须提醒一句，该盘在售的两个户型，预计2024年3月交楼，交楼时间较长，加上项目是异地板房，售楼部不设在二期，有意入手的客户务必要去现场看看建设进度。

两个户型通过政府官方数据计算实用率约78.5%，都是竖厅三房设计，87平只有一个卫生间，送厨房三件套，老板或美的品牌，至于装修风格就见仁见智，楼市君不多做点评。

四季金谷新品已拆排栅

毛坯5300-5500元/平

与碧桂园翡翠郡相邻的四季金谷，是一个体量颇大的项目。

该盘一期是别墅+洋房组团，二期清一色洋房住宅，但是地上停车位，人车不分流，目前仍有小量现楼尾货，毛坯5字头。

三期2、3、4、15、16栋是现阶段项目主推的产品，两梯四户。

其中，2和16栋预计今年年底交楼，3、4、15栋计划明年4月交楼，楼市君见到楼栋排栅均以拆除。

户型方面，有约66平两房一卫、约87/89/90/99/111平三房两卫，虽然项目户型面积比较多，但户型格局主要有三种：

①经典竖厅三房两卫设计，除主阳台外，厨房连接生活阳台。

②南北对流竖厅三房两卫设计，这个户型区别于传统竖厅，对厨房设置有所创新，设于餐客厅一侧。

③约111平横厅三房两卫设计，厨房旁一个功能房可设计为书房，餐厅不带窗户。

价钱方面，毛坯5300-5500元/平，楼市君算了一套18层的约89平三房，折后总价约48.5万，折后单价约5400元/平。

有意思的是，该价格是4万抵一口价，意思就是本来要交4万团购费，但因为楼市君是自来客，不用交4万。

“如果是中介或渠道带来的客户，就要交4万团购费。”销售透露。

另外，项目已经开始销售车位，带产权3万元，先买先挑位置。

上元塘片区享受大旺旧城区配套

教育资源有待完善

四会上元塘片区，可以享受大旺高新区旧城区的成熟配套，不过，从两个小区出发步行到大旺市场、大旺公园和金凤凰广场等都非常便捷，日常骑小电车会更方便。

目前来说，上元塘片区居民不用太担心生活配套，倒是教育配套让家长们愁成了“白头”。

如今片区适龄儿童上学要到4.5公里外的前锋小学上学，除了路途远，家长们更多的是担心交通安全问题。

不过，楼市君相信这种情况很快就能得到解决。

因为，上元塘学校在最近又有新消息了，选址于该片区的四会中学高新校区(一期)准备勘察设计，政府部门回复预计2023年9月建成投入使用。

该项目是九年一贯制半寄宿学校+幼儿园，预计可容纳中小学72个班及幼儿园18个班，其中中学24班1200个学位，小学48班2160个学位，幼儿园18班540个学位。