首套房首付下降！传递出市场筑底的信号，菏泽打响新年楼市松绑“第一枪”

2月17日，市场有传言称，山东菏泽工行、建行、农行自2月14日起，名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例可执行20%，有房贷记录且无房的，首付25%，执行首套房利率无房贷记录或房贷已结清但有房产的(不限套数)，首付30%，执行首套房利率有一笔未结清房贷，且对应仅有一套住房，首付30%，执行二套房利率。

首套房首付降至20% 潘浩：传递出市场筑底的信号

对于该市场消息，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，首付比例的调整，特别是针对首套房的调整有助于释放购房刚性需求，对加速市场稳定具有积极意义。“综合前两年的数据看，2020年房地产市场过度修复、2021年触顶回落，而从两年平均的销售面积数据看与2019年相近，可见2020年下半年到2021年上半年对房地产市场的“透支”正在修复。此时出台政策激励刚需入市是稳定市场的需要。”潘浩表示。

数据显示，过去十年共出现两次市场筑底过程，分别为“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，这两次分别处于全国商品房销售面积增速的两个低点，在市场筑底回调过程中均伴随一系列调控政策，拉动增速水平止跌回稳。

潘浩称，此类政策在信贷方面出现了相同的传导路径，首先从信贷利率开始，随后是公积金相关政策的调整，最后传导至商业贷款。 商业贷款政策的调整，传递出了市场筑底的信号，由于2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大，相关政策的出台也有利于稳定房企运营。

菏泽打响新年楼市松绑“第一枪”

2月18日，据报道，山东菏泽当地大行下调首套房付款比例和贷款利率，名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例可执行20%。首套房、二套房贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，考虑到菏泽是典型的四线小城市，在过去的若干年时间里一直处于去库的阶段，直至2022年1月末，菏泽商品房去化周期仍需23个月，属于楼市比较冷清的地区。考虑到这些年国内楼市分化的特征愈发明显，一方面，一线和强二线城市楼市较热、库存偏低，房地产去化周期相对较短，政策处于偏紧的状态;反观更多地区商品房市场仍旧处于较为漫长的去化周期中，亟需政策向偏松的方向靠拢。上一次菏泽住建局松绑房地产政策为“取消新购住房限制转让措施”，时间为2018年末，也成为了当时首个宣布取消住宅限售政策的城市。

马泓认为，当下菏泽松绑政策也符合央行个人住房信贷政策。参考央行2016年文件银发【2016】26号文，其中明确“在不实施‘限购’措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”，而针对实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按照原有限购的政策执行。因此，此番政策调整更多体现出了“分类指导、因城施策”的特点。

马泓预计，随着宏观住房政策逐步转向“稳预期”、“稳楼市”，下一个阶段，尤其是今年上半年房地产投资面临较大下行压力的背景下，会有更多类似的中小城市逐渐出台支持楼市的政策，包括松绑公积金住房贷款政策、调整房贷利率、适度松绑商品房预售制度等。

他建议对楼市去化压力较大的、没有限购政策压力的地区，适度下调购房首付比例，保持按揭贷款平稳增长，满足首套购房的刚需，改善购房者预期，促进房地产业健康发展和良性循环。

（责任编辑：常丹丹 HO016）