房地产迎来新机遇，大力发展产业地产

近年来，国家和地方政府持续发布产业发展利好政策，为产业园区的发展营造了良好的环境。在国家鼓励科技和产业创新，不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，各级政府出台了系列引导、扶持政策，在多重政策利好下，产业园区迎来发展的新机遇。

长三角作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，其中高成长性、高质量的园区对于优秀的产业和人才具有强劲的吸附能力，是区域内产业经济增长的有效抓手，在区域发展中扮演着重要作用。

依托母公司临港集团近40年丰富的产业地产开发运营经验，临创产业研究院以服务长三角一体化的国家战略为己任，基于对产业链互动的研究，通过补链、固链、强链等方式加强上海与其他城市间的产业赋能，以上海为桥头堡带动整个区域经济的发展。

“据不完全统计，中国园区的面积约占整个国土面积的万分之一到万分之二，但却贡献了全国GDP的十分之二到三，这个效率是千倍的，可以说，产业园区是中国改革开放的领头羊。”正因此，临创产业研究院认为，产业地产正以其独特的魅力吸引各行各业的入局者参与其中。

1、长三角是产业发展的“黑土地”

全球经济持续低迷，“三高三低”特征显现，不可避免的影响着中国经济发展，当下，中国经济正由高速增长阶段向高质量发展阶段突破。

在此背景下，上海瞄准科技前沿和产业高端，以高品质园区建设推动高质量产业发展，实施“特色产业园区提升计划”，着力打造优势更优、强项更强、特色更特的园区经济。受国家扶持政策影响，上海新兴产业发展势头强劲。不仅如此，产业基础好、金融、贸易、物流及人才方面的优势也非常明显。

与此同时，临创产业研究院认为，上海也面临着土地指标紧张的现状，限制了部分成长型企业的进入，但整体来看，上海的产业发展压力较小，长三角区域的产业还有很大增长空间。

不过，跳出长三角，放眼全国，产业地产仍然面临诸多困境。在临创产业研究院看来，产业地产的最大的难处就是产业的难处，“一方面用工成本越来越高，倒逼传统产业转型升级来降本增效，另一方面，核心先进技术仍受制于人，亟需大力发展自主创新破解‘卡脖子’难题，此外，同质化也带来了资源的极大浪费。”

着眼于房地产长期发展的视角，临创产业研究院分析称，生产、生活、生态三生融合，应该成为产业地产和住宅地产的共同目标，“首先是通过生产挣到钱，然后生活中要住得舒服，教育医疗等配套能够良好的服务生活，加上绿色健康生态的打造，将这些因素集合于园区建设过程中，会为整个房地产市场带来更多机会。”

伴随着房地产市场从增量时代向存量时代转型，结合政策层面的微调，临创产业研究院称，这意味着国家将给予发达地区更多的资源和指标，强者愈强，以强带弱，“没有差的园区，只有没找准方向的园区。”

“尽管中国正在经历经济转型的阵痛期，但谁将率先找准发展方向，走出发展新坦途？毋庸置疑，长三角具备明显优势。”临创产业研究院表示，产业创新在于企业本身，但好苗子不能种到沙漠里去，要种在肥沃的黑土地上，而承接了国家政策倾斜支持，能够提供保姆式服务的长三角就是这片丰沃的土壤。

2、产业园区的星辰大海

由于前期投资大，回报周期长，产业地产很长一段时间被视为“啃骨头”，不仅如此，产业地产商们也常面临资产过重、资金沉淀过大、地方政策变更等风险。尽管如此，一个明显的趋势是，产业地产的入局者越来越多。

根据临创产业研究院的观察，产业地产虽然起步慢，但加速很快，而且持续造血，一个正常运营的产业园发展几十年的产业，持续盈利。

但逐渐拥挤的赛道也给传统园区带来了压力，对于拥有国资背景的临创产业研究院来说，最大的压力并非来自于愈演愈烈的竞争，而是要紧随国家战略和政策层面的调整。“长三角是一片沃土，我们一方面要找好种子，培育好树苗，另一方面也要为小树苗提供庇护，应对风霜雨雪的天气变化。”

据介绍，一直以来，临创产业研究院都在扶持各地园区发展，通过做大蛋糕，培育产业快速成熟发展，“这些目的一旦达成，将辐射扩散到更多地方，从而带动各地产业发展。”临创产业研究院称。

其中常见的方式是飞地。据悉，“飞地”指资金、技术、管理等产业要素从经济发达地区流出，与经济欠发达地区的土地、劳动力相结合，拓展产业发展空间，缓解飞出地产业升级、用地紧缺的压力，同时带动飞入地产业发展，以提升区域资源配置效能，实现两地双赢。

2021年作为“十四五”规划的初年，产业园区的战略升级成为重中之重，行业集中度日益增强，有声音预测， “十四五”期间将是产业园区“大洗牌”的时期，那些能够为企业带来发展助力、能够帮助产业升级发展的园区企业，将从传统园区盘面中不断抢夺优质企业。

基于对产业园的长期观察和研究，对于高质量园区，临创产业研究院给出了三个评价标准：能够形成集聚效应的产业规划；能够为企业提供实实在在帮助的基础建设服务；及能够为入驻企业提供生活便利的产城融合配套体系。

产业地产投入大、回报慢、周期长，尽管“慢”是产业地产的突出特质，但临创产业研究院认为，行业仍然面临广阔的星辰大海，这种发展前景的源动力来自于中国经济的持续增长，“只要企业造血功能仍在，那么产业地产依然拥有星辰大海。”

展望产业地产的未来，临创产业研究院认为，供需和空间的错配问题可以通过城市间土地指标置换来解决，而这一趋势的苗头已经显现，至于何时能够真正出台与落地，还会受到很多因素的影响，但这一未来值得期待。