等待楼市筑底反弹，2022年房地产行业将转型改善

2021年，房地产调控持续收紧，在“房住不炒”原则下，政策从金融、房企、土地以及销售端多方发力，调控的力度之大、频率之高，历史罕见。

据统计，11月全国房地产调控次数保持高位，单月高达56次。从累计数据看，2021年全国各地汇总的房地产调控次数已经超过580次。

楼市下行期，房价“只涨不跌”的神话也开始走向破灭。

从供应端来看，“三道红线”与“房贷集中度管理制度”持续发力，多数银行涉房贷款占比下降，信贷环境收紧，开发商被迫降杠杆；土地市场同样掀开新篇章，集中供地的出台，叠加拿地销售比不超过40%，房企的地、钱两大要素均受到强监管。

从需求端看，在“因城施策”大方针下，针对房价上涨过快的城市，加强限购限贷限售，出台二手房指导价机制；在那些房价有下行压力的城市，地方政府悄然祭出救市措施，采取限制销售价格最大跌幅的形式，为楼市拖底。

国家统计局公布的2021年11月份的房价，当月，二三线城市的房地产降温趋势有所加快。新建商品住房和二手住房销售价格同比下降0.4%，降幅分别为0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.3%，与上月持平；二手住宅销售价格同比下降0.4%，较上月回落0.1个百分点。

新屋、二手房市场降温导致房地产业出现链条式的传导，土地市场也出现了冷清的现象。

 权威数据显示，2021年1月至11月，全国351个城市住宅用地成交总额约为4.98万亿元，同比下降11.5%。

这一轮房价下跌的过程中，房地产市场的分化现象也更加明显。就拿楼龄来说，楼龄和房价累计降幅成正比，房屋年龄越老的房子降价幅度越大。其直接原因是，在此轮信贷环境趋紧的情况下，刚需客户信贷也受到较大冲击。

关于房价下跌，特别是在2021年末出现降温加速现象，这也受到了部分客观因素的影响。"进入年底房企冲刺全年业绩节点期，在三道红线重压下，房企急需回笼资金，为加快销售回款，采取降价销售较为普遍。

当价格下降时，一线二线城市显示出更强的“抵抗”。房地产价格持续下跌的城市主要是弱小二线和三四线城市，这类城市的购房需求总体偏弱，预计市场需要更多时间来筑底和改善。与北京、上海、杭州等大中城市相比，二手住房价格的下跌幅度最大。

对于2022年的房地产市场，业内人士认为，行业的风险会逐渐出来，市场的筑底将逐步完成，行业转型的需求和目标将更加明确。

房地产业的稳定发展仍有许多有利条件，例如，市场调整后，市场参与者更加理性，房地产长效机制逐步完善。

目前调控出现边际微调，并不代表全面反转与放松，政策底线是“房住不炒”，上限为“防止硬着陆”。2022年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”的定位，在此基础上，加快构建保障性租赁住房等住房保障体系，加快新城镇建设。城市更新、资产经营、租赁保障、养老地产等方面的商业模式都有很大的探索空间。行业在告别高增长预期，放下包袱之后，将进入新的发展阶段。