房地产行业调控密集出台,房企年末融资与焦虑,警惕高杠杆房企暴雷

今年以来针对房地产行业的调控密集出台，极大地改变了行业的发展趋势，自3月开始，商品房单月销售同比增速持续下滑，至7月单月销售出现负增长，而截至11月，跌幅有扩大趋势，预计今年商品房销售规模或同比持平。

下半年商品房销售增长乏力的同时，个别房地产企业出现商票、债务违约的情况，导致房企融资端收紧，借款、发债等融资途径一段时间内几乎中断。

近期地产开发贷、银行间债券市场等融资方式出现松动，多家企业发行债务融资工具，此外亦通过转让项目等方式套现，多管齐下。

年关之际，显示出房企对于资金的迫切需求。

• 销售疲软与价格下滑

观点指数选取华润置地、融创、世茂、招商蛇口、新城、龙光、美的置业、远洋等八家全国性房企作为考察对象，通过企业销售价格、销售业绩和销售目标完成率等各项指标观察房地产企业今年的销售和经营情况。

为了保证营收和现金流，部分企业开启降价促销，从8家样本企业情况来看，大部分企业今年的销售均价与前两年相比有所下降，部分企业的销售价格走势与以往截然不同。

据观察，华润、远洋、新城今年整体销售均价都不如前两年，截至11月，上述三家企业销售均价比2020年分别下降13.88%、3.23%、4.92%；相比2019年分别下降5.47%、12.20%、8.76%。

今年销售价格相对稳定的招商蛇口亦在第四季度出现下跌，从整体走势来看，销售价格的上升空间比较有限。

而龙光销售均价走势则与前两年完全相反，以往销售均价逐渐上升的形势不再，今年反而变成了逐渐下跌的状态。

数据来源：企业公开资料、观点指数整理

在房企降价促销的大环境下，许多城市房价指数下跌，今年下半年70个大中城市房价涨幅持续下降，八月份三线城市整体房价指数停涨。

到九月，二线城市整体房价指数亦停止上升，全国房价指数环比下跌，一线城市房价也出现了松动，北京房价指数停涨，广州房价指数出现下跌。

到十月，全国房价指数环比跌幅扩大，一线城市中广州、深圳房价双双下跌。

数据来源：同花顺iFinD、观点指数整理

随着房地产调控政策的作用显现，部分高杠杆房企出现暴雷，导致购房者心理出现较大波动，进而影响整体销售情况。

从样本房企的情况来看，下半年销售业绩走弱、增长乏力，7月样本房企销售额下跌明显，自8月起单月销售额已低于2019年水平。

10月开始部分城市房贷利率下降、房贷周期缩短，购房便利性增加，或将拉升年末新房销售总额上；另外，随着房企融资回暖，购房者或恢复对市场的信心，今年销售仍有望上升，但上升空间有多大仍是未知数。

数据来源：企业公开资料、观点指数整理

由于销售规模出现萎缩，房地产企业对于完成今年年初立下的销售目标大多存在压力。

截至11月，样本企业的销售目标综合完成率为84.11%，大概率可以完成年度销售目标的仅有龙光，其他企业要想完成年度销售目标则需要花费很多心思.

而融创、世茂距离销售目标的差距约有900亿、700亿，都超过了单月能达到的业绩上限，基本达标无望。

• 破解年末焦虑，房企获取资金的多种姿态

新房销售乏力将影响房企未来两年的业绩表现和现金流，对于短期内企业的资金压力并不显著，但在政策限制之下房企当下所面临的流动性压力依然很大。

第三季度房企整体流动性压力达到顶峰，银行开发贷规模收缩，境内外债券融资渠道收紧，叠加预售资金监管等政策，多项限制之下一些房企出现流动性危机。

如今年关将至，大量结算和支出的需要考验着房企的资金能力，同时销售乏力导致了悲观的预期，因此这个年末房企对于资金的需求和焦虑异常明显，企业纷纷踏上了各种"回血"之路。

银行间债券市场融资松动为房企融资"解冻"拉开了序幕。11月10日以来，房地产企业密集传来发债消息，从发展较为稳妥的央企、国企开始，到12月初，碧桂园、龙湖等民企也传来了获批发行债券的消息。

据观点指数不完全统计，从11月10日起的一周内，招商蛇口、金地、保利、厦门国贸、象屿、光明地产、建发、越秀等房地产企业以及多个地方城投、城建公司和城市开发集团纷纷启动债券发行，金地、象屿在融资松绑消息传来的同时已经完成了发行。

值得注意的是，招商蛇口接连发行了60亿元债券，此外还准备发行一笔20亿元的购房尾款ABS。

对比招商蛇口的存量债券与近期新发债券，可以发现新发行的中期票据利率有所下降。

截止到2021年中期，招商蛇口及其子公司应付中期票据98亿元，其中三年期票据81亿元，加权平均利率为3.63%；5年期票据17亿元，加权平均利率为3.65%。

意味着即使债券利率下降，资本市场依然青睐这一类信用风险小的企业。

而民营企业债券融资则到12月初才迎来实质性的进展，但对于发债主体的要求比较高，首批获得发债资格的民营企业基本是投资风险较小的稳健房企。

因此，即使融资环境逐渐恢复正常，但也仅满足部分企业的融资需求，更多的企业仍需要选择其他方式回流现金。

股权交易融资也是一种可以较快获得大量资金的方式，随着年末结算的迫近，越来越多的企业选择在股市发力进行融资和"回血"。

融创中国和融创服务两个上市平台通过配售获得73.43亿港元的资金净额，另外融创中国还出售了部分贝壳股票。两次公告显示，融创中国合计出售约4535.2万股贝壳A类普通股，总代价约10.84亿美元。

在进行了上述大规模融资之后，融创获得了评级机构的肯定。标普认为，融创中国所采取的积极及时的融资行动，应能小幅缓解公司逐渐累积的流动性压力。

近期，龙光、世茂亦发布了股份配售的公告。

根据相关公告，龙光、世茂配售股份募资金额约为11.7亿和11.73亿港元。

尽管进行股权融资一次性可取得较大的资金量，但这种方式可能会削弱正在持股的投资者对企业的信心，对股价造成负面影响。

因此通过出售资产成为企业最直接和有效回笼资金的方式，不止处于危机中正在自救的企业出售了资产，许多稳健房企也加入了这个行列。

例如，华润置地拟以5354万元售出成都锦兴华润置地有限公司51%股权，后者对应的开发项目为成都华润幸福里；另外，以8.1亿元出售深圳罗湖物业予华润水泥投资。

而绿地一项物业的转让则更能体现企业急于纾解资金困境的心情。

11月30日，绿地控股发布公告称，将分别以15亿元转让上海地产星弘房地产开发有限公司30%股权予上海地产和上海城投，并约定2年内以实际投入金额加每年8%收益之和回购。

通过这项交易，绿地能够获取现金，同时出售股权后能够一定程度上减少负债；承诺回购则显示了这项交易具有强烈的融资属性，而非出于经营布局上的考虑。

总的来说，行业出清阶段不同类型的房企融资不断分化，负债率低、财务健康的企业将逐渐恢复正常融资，但在经历了几个月的融资收紧后，即使是这一批企业也认识到了现金流的重要性，产生了更大的资金需求；而高负债的企业融资渠道依然紧闭，面临着继续出售资产、压缩规模才能生存的状况。

原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。