未来房地产的开发模式因流动性而改变，房企必须探寻新的方式发展

在和讯网第十二届地产金融创新峰会举办之际，和讯网有幸与远洋致信项目管理有限公司董事、总经理田景峰面对面，聊聊远洋的代建发展情况。

根据田景峰的介绍，远洋代建业务开展已有很多年，之前代建项目是由各事业部承接，未设置单独的事业部或公司进行独立操作。2020年，远洋集团提出“瞄准险资在不动产方面投资的高潜力市场，提供从开发代建到管理运营的一体化解决方案，形成差异化竞争力”。在此背景下， 7月远洋集团成立新致信公司承接代建业务，立志于打造成为既懂地产又懂资本的综合性代建代管服务公司。

田景峰透露，去年刚成立半年公司便实现签约数亿元，目前公司经营情况良好，团队都摩拳擦掌渴望更多业务挑战。

1、代建利润率是传统房企的2-3倍

目前，代建市场模式主要有三种——政府代建、商业代建、资本代建，这几种模式各有特点及优势，远洋致信现阶段主要模式为商业代建及资本代建。在田景峰看来，在目前“钱荒”的市场环境下，这部分业务的市场需求很大。

田景峰举例表示，公司设立至今，已对大量项目进行跟踪和研判，并已承接“北京运河国际广场综合体项目、武汉汉口派项目、温州龙洋生命项目、石家庄安德生命纪念公园项目、北京综勘院科研大楼项目、中农科谷大森林项目”等多个项目，同时很多项目也在对接商讨中。

从盈利能力看，在房地产利润下滑趋势背景下，轻资产模式的代建行业表现出了较高的利润水平。比如，从已公布的数据看，2021上半年，绿城管理毛利率高达41.7%、净利率25%。中原建业上市首个半年报披露，净利润3.6亿元，同比增长20%，净利润率57.1%。

田景峰说，代建利润率是传统开发业务的2-3倍，但具体盈利情况则与承接项目自身禀赋以及公司运营能力及品牌溢价等要因素息息相关。

2、“品牌房企+金融机构”股东背景优势

自2010年起代建行业发展走上了快车道，不少企业都逐渐建立起自身优势。比如，绿城进入代建时间较早，市场分布广，市场占有率高，在代建行业有着良好的产品品质与口碑；中原代建有很明显的地域优势，深耕河南时间长，大多数项目都在河南。

远洋致信与其他代建公司相比，优势体现在哪里呢？田景峰回复道，远洋致信拥有品牌房企+金融机构双背景优势，即远洋集团和远洋资本各占股50%，不仅能提供专业的品质保障，还可以借助股东为项目提供融资支持，这在当前资金紧张的市场大环境下是一个很重要的优势。

此外，田景峰认为，“建筑·健康”是远洋致信另一大重要的优势。远洋代建一直追随远洋集团实践“建筑·健康”理念，致力于与委托方一同推动全面健康生活方式，帮助更多人追求健康美好生活，例如位于北京CBD的中国人寿(601628)金融中心，项目采用了双层呼吸幕墙体系、全空气变风量VAV低温送风空调系统、真空垃圾收集系统等健康设计，成为国内首个取得“LEED+WELL”双金认证的健康金融大厦，北京平安金融中心E05项目，取得设计阶段LEED金级认证等等。

另外，在2020年9月，远洋集团便启动了“2050净零计划”，承诺打造低能耗的健康建筑与绿色建筑，也是首个提出“碳中和2050”目标的内地房企。“在‘3060碳中和’目标之下，即便将来这个赛道有更多选手进入，远洋‘建筑·健康’的特色将是保留的武器中最制胜的一招。”田景峰表示。

这并非虚言。如今，“健康”已成为远洋产品最显著的标签，“建筑·健康”也是远洋集团的产品核心理念。截至2021年12月初，远洋建筑健康体系已在40座城市、130余个项目推广，落地面积超2000万平方米；同时，远洋已完成27个项目WELL注册，其中11个项目获得WELL终级认证，是国内获得WELL认证项目个数最多、面积最大的企业。近日，在“建筑·健康”实践6周年之际，远洋集团再次全新升级《远洋健康建筑体系》，倡导一种更加健康的生活方式，打造人人参与的“健康引力场”。

3、对未来房地产行业的看法

今年整个房地产行业出现了跟以往很不一样的现象，很多房企因流动性危机频繁暴雷。最近，中央政治局会议和中央经济工作会议均提出，要支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，为房地产行业的发展指明了方向。

对于明年以及未来的房地产发展，田景峰的看法是，未来房地产的开发模式，肯定会因为流动性而改变。现在房企“去杠杆”的动作仍在持续，融资成本提高会直接影响到效益水平。为求生存和发展，房企必须探寻新的开发模式。目前，已经有很多房企在探寻新的开发模式，例如，城市更新、小镇运营、代建代管等等，当下的市场剧变会加速这种模式转变。

代建虽作为一个相对新的赛道，其实也依托于地产整体发展。在地产繁荣时期，市场较好，代建相对好做。

但如今市场面临变化，有问题的项目就会暴露出来，即使操盘团队做的再好，可能也无法完全扭转一些先天劣势。所以，新市场形势下，代建虽然会有更多市场机会，但同时也要求代建公司对项目研判更加谨慎，须解决的问题也更加复杂。一言蔽之，对代建公司的能力要求更高了。

未来的房地产，他认为主要将呈现出以下几点趋势：

第一、未来房价趋稳，因此房子的品质被更多关注，居住价值将回归主流。

第二、未来物业时代出现，物业收入将是房企很重要的来源。

第三、未来头部房企将加快“生态化、科技化、数字化、工业化”的进程。

第四、未来高品质代建业务在行业中不可或缺，且占比会越来越大。