瓜瓜满天飞的湾区楼市，谁会在2022年彻底翻身？

演艺界的瓜只和生活家里说的长短有关，但湾区房地产业的瓜，都是让这个行业发生地震的主儿。不言而喻，这一年，我们正沉浸在湾区的地产圈里吃瓜。那今年瓜瓜满天飞的湾区楼市，究竟是什么混搭？

1、深圳——史上最严的调控政策击退炒房客

今年的深圳，基本上都是在瓜田里翻滚。

润玺在2020年下半年的打新狂潮，将这一炒房示范区的老底子全部扒掉。

当时深圳给我科普什么是代持新房，什么是众筹买房。而且在这一系列业务运作中，我觉得最骚的还是做生意。那时，我只是吃了做生意的瓜，就笑得半死。

对于深圳炒房大事件，文章里有一句非常经典的话：他知道他在说谎，你也知道他在说谎，他知道他是说谎。懂的都懂。但是房住不炒这四个字并非虚伪，于是，更严厉的调控政策就出现了。

二手住房参考价格的出现，对深圳楼市是一个沉重打击。其严重打击了人们对高房价预期，减缓了二手房的流动性，瞬间抑制了房地产市场过热。

随后，上头实施严查经营贷、严查首付款、采用APP计费新措施，全方位堵死炒房客的退路。

经历了多次的跌宕起伏，深圳炒房客开始退出，深圳楼市步入了平静。

今年11月份，深圳共有19个住宅项目开盘，不到5个住宅项目全部售罄，仅有2个住宅项目被售罄，新房市场也定格在2021年1月。

假如深圳早一点自我检讨，早一点采取其他有效措施，现在是否就不同了？事实上，很遗憾的是没有如果。

2、广州——勇于承认错误自我检讨，紧跟政策风向

在广州，他对于整个政策的风向灵敏度一直都在网上。那时深圳还嘴硬说“我不是，我没有”，广州已经全面展开自我检查，看，这是省会意识。然而，严格检查经营贷只是第一步，为应对过热的市场，广州对自己下了更多的狠手。一开始就对热点区域限价，限地价，然后再有限定下一挂牌地块的面市价格，要求新盘降价3%…

广州市场经过调整后，楼价已趋于平稳，但瓜果产量却越来越大。

因年初严查首付款，银行积压的单子越来越多，放款慢、放款难的情况也不少，因为购房者因利率变化而多付几十万。由于买进高位的那一批人感觉自己站起来了，“维权”事件也变得越来越复杂。

在广州，新房市场表现平平，即使是在9-10月传统促销月份，网签量也低于春节月份。然而，一开始就表态的广州还是相当有担当的。犯了错误不可怕，可怕的是打死都不承认自己犯错了。经过一段时期的管制之后，广州虽然面临着一段时期的阵痛，但它依然坚持不懈。

当前广州调控已取得一定成效，广州也显示出好转的迹象。现在，我认为广州已经调整了自己，准备在2022年重新出发。

3、东莞与佛山——两城成交量惨淡不及年初

房地产市场好时，深圳吃肉，东莞就跟着喝汤，兄弟俩、柴娃娃。但是，成为兄弟既要懂得同甘共苦，又要学会共患难。

这一年深圳楼市调控，东莞也要听话了。

802新政，使得东莞8月新屋网签量接近2008年中上旬水平。10月，东莞再次上调二手房参考价格，继续保持稳定预期。

十一月，东莞新房市场走出“折半”行情。商品房2171套，比上月减少48.2%，成交面积26.4万平，比上月减少48.3%；新房比上月减少6.5%，约28799元/平。

金九银十这一数字甚至更糟，即便把9、10月的交易量加起来，也仅仅是一月份的水平。

当年霸榜70强、涨幅第一的东莞，早就被调控下的地盘反复摩擦。尽管东莞新房成交量在12月出现一波小涨，但仍然不能及一月的高光，加上政策的真实实力并未完全体现，下一年的东莞仍将是横盘期。

当然，喝汤的不止东莞，还有佛山，但佛山喝的是广州的汤。

这一年，佛山的瓜果并不多，但大环境并不乐观，它也跟着厌烦。尽管今年初有各路大V来佛山买买买，但仍未能挽救佛山的成绩，如今的北滘新城、佛山新城虽有不少楼盘在促销。

在此，我们扩展了时间轴来观察。

纵观一至十一月，佛山仅售出九万多套新房，我认为交易量达到十万以上就已经很难了，更难的是，佛山可能还要经历七年最低点。将来，刚需将是广深地区想要留住的主要人群，如果下一年的莞佛政策继续收紧，我也不知道他们两个都没有汤喝。

4、惠州与中山——限购调控政策招招掐住咽喉

这首先要说的是惠州。今年初遭遇最大的幺蛾子，应该是限购了。

在这些问题中，有一点值得我们特别注意：大亚湾与惠阳两个地区暂停向持有一套以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，并实行三年限售。尽管不少中介商欣喜不已，觉得惠州终于被调控，惠州和惠阳将成为未来的价值高地！

贵不贵我不知道，但是存货越来越多还是真的。

八月份实行限购后，惠州去化周期开始几何级数增长，目前库存已达3年新高。

以前惠州限购严苛，惠州仍可靠深圳客过日子，现在限购实行了，一手房卖不出去，房价继续下探，房价继续走低。如果限购政策一直收紧，我预计2022年惠州将处于高库存状态，二手房价齐跌，也许只是时间问题。

和惠州一样，中山更是一个依靠外溢的地方。

就新屋成交情况来看，今年中山自三月以来整体呈缓慢下滑态势，10月交易量较春节月份略有下降，银十效应并不明显。

不过交易量下降，存货量却持续上升。目前中山库存已达到两年来最高水平。

“临深效应”的逐步失效，对惠州和中山的打击还不算大，如果惠州和中山仍然没有太多的利好刺激，那么这两个地区将在2022年以去库存为主，并进入一段比较长的时间。

因为当地也没有特别大的调控，珠海、肇庆和江门的表现还是中规中矩，最多受大环境影响，新房成交量有所减少，但从整体上看，相对平稳。

总体来看，今年湾区两大一线城市遭遇了更多调控，整体市场进入调整期，好在调整还算快，年末两个一线城市也有松动的迹象。

鉴于调控威慑具有传导性，目前调控影响仍对各大二线城市产生影响，但这种状况有望在下一年度中解决。

最后，我想告诉大家一句，虽然今年房地产市场的瓜很多，但是只要慢慢消化，就会有一天消化完。大家，别着急，黎明到来之前，你可以等待。

想关注更多房地产最新资讯？想了解肇庆房地产、肇庆新房、肇庆房价？那就一定要关注肇庆楼盘网，一次过满足你的所有需求，喜欢的话，还可以下载楼盘网APP，随时随地打开浏览，及时收到最新消息。

想深入了解？欢迎致电咨询，这里有专业可爱的人，全心全意为你服务，报名有惊喜。