房市“限涨限跌令”并存，释放了什么信号？

当前，为了实现全国地区房地产市场平稳健康发展，二手房成交参考价机制与多地“限跌令”并存，这看似矛盾的表象背后，实际是楼市发展区域分化背景下，“稳房价”的不同表现形式。那么，这一局面是如何形成的，又会走向何方？

一、少数城市制定二手房“参考价”

二手房成交参考价机制，主要源于一线城市楼市的持续过热。

今年2月8日，深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，并同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。此外，在二手住房成交参考价格出台后，深圳多家银行亦明确表态，将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

如今，半年时间已过。深圳住建局数据显示，8月份，深圳二手商品房成交23.3万平方米(2520套)，同比下跌77.28%。其中，二手商品住宅成交为19.54万平方米(2043套)，同比下跌79.96%。

虽然二手房房价本身无法采取像新房一样直接限价，但并不代表二手房价格不能被有效管控。由于二手房的量价变化对于房地产市场整体稳定的重要性很大，尤其在一些二手房成交量已经占据一半、以存量房为市场主体供给的城市，二手房价格的稳定更是起到举足轻重作用。整体来看，建立二手房成交参考价机制，确实能在最大程度稳定市场对二手房价的预期。

据不完全统计，截至目前，至少已有包括广州、成都、西安等十城已建立二手房成交参考价机制；此外，部分城市还通过对二手房挂牌价核验等方式，加强对二手房价格的管控。

二、部分城市公布“限跌令”

防止房价大幅“跳水”引发恐慌

相比于热点城市升级调控政策让楼市“退烧”，部分三四线城市推出了截然不同的楼市政策——“限跌令”。

例如，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

楼市稳定，既要防止房价大涨，也要防止房价大跌。随着调控不断深入，房地产市场的分化趋势也在加剧，部分城市的楼市成交量持续低迷。

从目前部分城市推出的“限跌令”来看，其本质在于库存较多、去化周期长且人口吸虹能力相对偏弱，由此导致房企营销出现乱象，进而造成交易秩序的混乱。

三四线城市的房地产商出现降价销售，相互间打价格战等行为，归根结底还是为了快速回笼资金。在房企“三道红线”、贷款集中度管理以及重点城市土拍“两集中”的政策实施背景下，今年房企资金管控能力受到很大挑战：一方面，贷款融资杠杆受限制；另一方面，土地集中拍卖还面临短时间需要大量使用资金被占用的情况，这都使得房企需要快速回笼资金。而在部分房屋供给量较多城市，购房者是有限且固定的，因此其需求量无疑是小于供给量的。在这种情况下，“以价换量”成为房企较好的选择。

在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下，“限跌令”的存在显然很有必要。房价的无序下跌易引起恶性竞争，从此角度看，严禁低价倾销、打价格战有利于市场预期的稳定。

事实上，近年来我国房地产市场运行特征发生了明显变化，从区域市场来看，分化加剧的态势比较明显。

各城市房地产市场的分化，亦是基本面的体现。一方面，不同城市的需求增长存在差异，一二线及热点城市的人口流入，为需求增长的直接推动因素；另一方面，受土地供应节奏和库存影响，不同城市的市场供求状况亦会存在明显差异，这也将导致市场对于调控的敏感度有所不同。因此，更加需要因城施策的调控政策，以保障房地产市场的整体平稳健康发展。