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购房指南:新房签约时应该弄懂四个问题众所周知,目前楼市从成交量来看,已经陷入“寒潮”,成交量大跌,购房者观望,只有土地市场还稍微热乎点,但现在有一种观点:2017年或许是最好的购房年。
笔者梳理了下,支撑这种观点的论据有这些:
1、梳理各种评论发现,大多数人相信任志强关于2017年房价必涨的判断,任志强认为房价根本上是供需关系,热门城市供给逐年下架是趋势,即使出现阶段性供给上涨,也不改整体下降趋势,短暂的窗口期就在明年上半年。
2、从以往调整来看,一般调整后半年,房地产市场会逐渐松动,市场恢复理性,将是普通购房者择机入市的好机会。
3、对于刚需而言,成交量的回落和市场趋冷,将促使那些着急卖房的愿意降价卖房,这是购房者可以是真正的买房,而不是像以前那样“抢房”。
4、投资需求褪去,刚需是个机会。对于刚需来说,首付比例基本上没有变化,个别城市也只是将30%上调至35%,而二套房则由年初的50%左右提升至70%,没有了杠杆,投资退场,将留给刚需更多机会。
5、三年小周期生效。以往多轮房地产周期均未出现连续两年快速上涨的情况,本轮也不例外。
似乎都有些道理,不过到目前为止,仍未见任何权威人士提到房价下跌(牛刀除外)。也就是说,明年买房未必比今年便宜。
而且这些论点,却没有提及城市,离开城市谈房价在现在高度分化的情况下是极其可耻的。
笔者则认为,中国三大城市群内房子买了就不容吃亏。这个判断主要基于以下两点:
人口始终往大城市跑
在户籍人口城市化率仅有39.9%的当下,谈最佳买房时机,着实有点无力。可以说,只要你有钱有资格,找个人口净流入的城市买房子,你基本上都不会亏。当然,主要以京津冀、长三角和珠三角的核心城市最好。因为这些三个城市群20年后创造的GDP总量将达经济总量的80%以上(其中京津冀占比16.3%,长三角占38.58%,珠三角占比24.56%)左右。经济圈内的核心城市,无论是今年、明年还是后年买房,都不会亏。买房子本身就是个长线投资,城镇化还远未结束,在这个历史大趋势面前,谈拐点,谈买房的最好时机都有点不妥。
除了城镇化因素外,经济的景气程度也影响着人口流动,美国次贷危机可以做一个参照,美国Brookings Institution的数据显示,次贷危机发生后的人口外流量不到危机前的一半。部分城市甚至不足20%,这说明了一点,当经济不景气的时候,中小城市率先遭殃,人们最先考虑的是如何养活自己以及保住自己的房子,显然大城市的机会更多,中国自然也是如此。
钱也往大城市跑
经济转型期,传统产业不好混,新兴产业反而更具吸引力,新兴产业如云计算、大数据、虚拟现实、人工智能VR,3D打印、无人技术、新能源、新材料、文娱等必将在大城市率先发展,原因很简单,只有大城市最先产生这些需求。支撑这些产业发展的资本自然也主要留在大城市。
总结来看,北上深这几个城市房价本身就处于高位,普通人接盘的难度已经很大,但不代表房价就会下跌,更可能是保持波动上涨的态势;而一些二线和东部三线小城市未来会出现一波较大的涨势;其他人口净流出城市则不具备维持房价的能力。
归根结底,你选择一座城市买房,原因自然是你看好这座城市,买了房等于为这座城市投了赞成票。是什么促使你投了赞成票,当然是信心,而信心产生需求,需求需要靠资本驱动,也就是掏钱买房。千千万万个“你”,就形成了人口和资本的洪流,也代表了市场对这个城市的判断。
一两年的波动,对于楼市来说,实在是有点短,所谓的最佳时机——抄底——并不存在。
责任编辑: xiongliwen
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