房价变动是由人口迁徙引起的？

以前一直把人口当成一种负担，并且把国家的落后归咎于人口众多，其实，人口才是最大的资源，一地经济之潜力，人口是重要指标，甚至起着决定性的作用。从长远来看，人口才是房价的基石，人口迁移所带来的红利是房价上涨最不可忽视的因素。人口流入的城市房价表现好，人口流出的城市房价低迷。

人口迁移呈现马太效应，多的更多，少的更少，长三角地区人口吸引力有增无减，而北京、广东吸引力有所下降，中西部没落，东北沦陷。

中国经济萧条是因为人口红利消失，有人奇怪中国经济下行，经济增速从二位数降至6点多，怎么失业率不见恶化。究其原因是因为人口结构发生了根本性变化，劳动力人口剧降，所以，虽然经济增速减半，失业率没有变化。或者说因为适龄劳动人口减少才导致中国经济增速下降。而人口结构的变化是因为计划生育政策，人为干预，消灭人口的自然增长，造成某一时期（1980~2010）的人口增速下降，人口结构失衡，老龄化提前到来。根据2015年人口统计数据：16周岁以上至60周岁以下的劳动年龄人口91096万人，比上年末减少487万人，占总人口的比重为66.3%；60周岁及以上人口22200万人，占总人口的16.1%。当局开始调整生育政策，但为时有点晚。

虽然劳动力人口曾下降趋势，但因为城镇化进程，有些城市，特别是一线城市劳动力人口是不断增加，人口不断流入。人口之所以向这些城市聚集，是人往高处走和趋利避害的本能的选择，因为这些城市拥有更丰富的资源，吸附力强，产生虹吸效应。而中国总的劳动力人口数量没变，人口迁移路线是从农村向城市，中西部向东部迁移，从中小城市向特大城市迁移。有人口净流入的城市必然有人口净流出的地区。在人口自然增长率已降至0.5%以下，人口总量增速下行的大背景下，城市间竞争是人口存量的博弈和争夺，人口布局重构，城市分化严重。

由于户籍制度，中国式人口迁移是离土不离乡和“人户分离”（半年以上离开户籍地的人口）的非正式迁移。2015年末，城镇常住人口77116万人，比上年末增加2200万人，乡村常住人口60346万人，减少1520万人，城镇人口占总人口比重为56.1%。人户分离人口2.94亿人，比上年末减少377万人，其中流动人口为2.47亿人，比上年末减少568万人。流动人口不增反降，也反证劳动力人口数量的减少。

90年代全国各地迁出人口中有34.8%的迁入了广东省，其他迁入人口较多的地区依次为浙江8.8%、上海6.6%、江苏6.3%、北京5.7%。

人口迁出占全国总迁入的比例是四川省12.76%，湖南9.93%，安徽9.14%，江西8.25%，河南7.24%。这些省份是人口输出大省。

21世纪后，全国人口迁移中心实力此消彼长，其中上海和江苏人口吸引力继续提升，而北京和广东吸引力略有下降。

21世纪后，高铁广覆盖，跨省迁移为居多，各区域中心吸引的人口来源地较2000年相对更远。一些省会城市主要是吸纳省内人口，而特大城市吸纳跨省人口。

东部省市拥有917所高校，占全国在校大学生57%，中部区域拥有678所高校，占全国在校大学生27%，西部区域拥有482所，占全国在校大学生18%。东部城市群实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。

2014年，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%，销售面积分别为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场规模与人口迁徙趋势相匹配。东部地区占半壁江山。

人口净流入的城市的房价虽然有点高，但仍有一定的安全边际，是可持续的，是有人口和需求支撑的，当然，短期有泡沫化倾向，有技术调整的要求，也正处在政策性降温期，这两年内不会表现，更不会出现今年这样的暴涨行情。（续）

英国学者雷文斯坦(E.Ravenstien)是最早对人口迁移进行研究。他于1880年发表的一篇题为“人口迁移之规律”的论文。他提出了人口迁移七条规律：

1、人口的迁移主要是短距离的，方向是朝工商业发达的城市的；

评：短距离流动能节省迁移成本。

2、流动的人口首先迁居到城镇的周围地带，然后又迁居到城镇里面；

评：先易后难，郊区包围城市。

3、全国各地的流动都是相似的，即农村人口向城市集中；

评：农村相对落后，城市化过程就是农村人口向城市流动。

4、每一次大的人口迁移也带来了作为补偿的反向流动；

评：反向流动数量可忽略。

5、长距离的流动基本上是向大城市的流动；

评：既然目标大城市，还在乎距离远近？

6、城市居民与农村居民相比，流动率要低得多；

评：城市居民流向哪里呢？只能流向比自己居住的城市更大的城市。

7、女性流动率要高于男性。

评：女性乡土观念淡薄，反正是要嫁出去的，还不如先流出去。

美国学者E.S.Lee提出了系统的人口迁移理论——“推拉理论”。他首次划分了影响迁移的因素，并把它分为“推力”和“拉力”两个方面，前者是消极因素，促使移民离开原居住地；后者是积极因素，吸引怀着改善生活愿望的移民迁入新的居住地。

中国人口迁徙受经济因素、距离因素以及资源吸引力所驱动，其中经济因素是首要考虑的，而房价非主要因素，一线城市高房价阻挡不了向一线城市流动的渴望，甚至是因为房价坚挺吸引人口流入，流入人口也期望在一线城市房价上涨中获得收益，分得一杯羹。但直辖市人口沉淀率较低，说明人口淘汰率高，能立住脚跟的比例并不高，这又回到逃离北上深的现实命题。

尽管如此，北京、上海、深圳，人口仍处于高强度导入状态，严格的户籍制度并不能阻止跨省户籍的流入，人口不断向一线城市聚集的趋势没有改变。中国是世界上少数对人口迁徒自由进行限制的国家，发展特大城市的国家战略与控制特大城市人口规模政策本身是自相矛盾的。窃以为，政策既不要有倾斜，也不要加以限制，让市场在配置资源发挥决定性作用，敬畏市场，尊重规律。

江苏、浙江、福建和广东等发达省份处于快速增长城镇化阶段，人口处于净流入状态，但人口沉淀性不强，农业户口人口的迁移比重较高。这些地区往往是城市群人口集聚的次中心，是“中转站”而非终点站。农村人口迁移路线是先向城市群的次中心迁移，然后再向核心城市集聚，“步步为营“。

广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈，发达的经济和丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力，这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州，以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间，房价短期回落，长期看好。

根据Zipf法则，在一个国家，其人口数量排名第二的城市，是排名第一的城市人口的二分之一；排名第三的城市，是排名第一城市人口的三分之一……各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。

越大的城市越偏离Zipf法则，在于中国越大的城市基数大，又受到人为的限制，如控制城市人口规模、土地供应控制和户籍制度等，故增长越慢，而一些强二线城市因为没有这些限制反而更具吸引力。

根据“十三五”规划，自2016年至2020年，22个省份、1400个县、约1000万贫困人口易地扶贫搬迁，告别世代生活的贫瘠山区，一方水土难养一方人。仅贵州一省，就有7600多个50户以下的极贫村寨将从地图上“消失”。

按照国家规划，各地在搬迁中严格控制搬迁住房建设面积和标准，防止贫困户因搬迁而增加债务。

这个穷困群体没有任何购买力，对房地产市场几乎没有影响，但是根据劳动力是资源的核心命题，只要让他们充分就业，他们也就有为国接盘和为国去库存的能力。