楼市冷热不均，调控持续加码，中国房价还会涨吗？

短时间内，房价要再次复制近两年的涨幅已不具条件

如果有机会，你会给10年前的自己什么投资建议?我相信很多人的答案会是“买房”。

“房价只涨不跌”

国家统计局公布的8月一、二线城市房价依然在快速上涨，8月70个大中城市新建商品住宅价格环比增1.3%，创出6年来最大涨幅，多个城市同比增速超过30%。2016年以来房地产引发的热点话题：一二线城市房价地价双双暴涨、各地高价频现、甚至有上市公司卖房保壳等。每个热点话题的背后都有“房价只涨不跌”的预期支撑着，讨论房地产是否泡沫的声音也多了起来。

但在这波房地产热潮中，有些特点值得注意。首先2016年房价是不均衡、不等速上涨，从年初开始北上广深一线城市房价开始升温，“3·25”新政之后行情延伸到周边“2.5线城市”。所谓“2.5线城市”是指与杭州、南京这些二线城市相比购买力稍弱，但同样为副省级的城市，比如郑州、济南等。而在其他二线甚至二线以下的城市，这些广泛的房价较弱地区继续受到库存拖累，房价涨幅远远不及一线城市。

换个角度从开发商的视角出发，也看到这中间的反差。渣打银行公布的中国房地产企业情绪指数，从1月57.3下滑至7月的56.3，呈现出房地产市场情绪回落的迹象，值得注意的是自2010年该指数发布以来，每次调研得到的数据都呈现出3年一轮的周期性特点。最近一轮周期似乎在2016年上半年见顶;7月该数据下滑表示，房产市场可能正在降温。

一线二线城市商品房供需不同

部分二线及以下城市与一线城市间房地产市场冷热的反差，也反映在全国商品房销售面积与新开工面积数据的对比上，2016年前8个月商品房销售面积同比增长25.5%，销售明显提速，但新开工面积同比增长只有12%，仅仅是扭转了前两年的下跌趋势。据安信证券首席经济学家高善文的分析，这样的分化，主要体现了库存去化速度的影响。库存消化较快的城市，价格上涨更强，对应的新开工增速恢复也较突出。广泛的房价较弱地区继续受到库存拖累，地产企业开工意愿不强。这些城市占全国新开工面积近80%，也解释了为什么2016年地产销量火爆，而新开工增速仍然疲弱。

渣打银行针对非一线城市非上市房企的调研中也反映了相似的景况，30位受访者中有14位受访者表示2016年上半年增加了营建项目，只有一位受访者表示大幅增加了房屋营建;预期下半年营建项目增速将小幅提升及持平的受访者分别有13位及9位。那些计划在近期扩充建设项目的房企表示促使他们作出这个决定的主要原因在于需求上升，销售改善，对于那些不打算增加建设项目的房企而言，其主要忧虑包括对当地房产交易活动减少以及融资受阻延后的预期。显示过去一段时间虽然房地产市场火爆，但非一线城市的地产开发商仍然保持平稳的发展规划。

70大中城市二手房价涨幅情况

虽然调研未必能代表全部地产行业的现况，但地产开发商能克制投资冲动，维持平稳的发展规划至关重要。房地产是支持中国经济增长最重要产业链之一，房地产投资开发左右着各项建材、工程机械、交通运输等产品需求，也直接影响工业和采矿业的生产和投资。瑞银证券的研究报告就提出观点认为，本轮地产建设量反弹和政府主导的基建投资的确有助于支撑大宗商品需求和价格，并推动工业利润和地方政府土地出让收入好转。

地价涨幅甚于房价

本轮周期另一个特点在于地价涨幅甚于房价，本轮周期一、二线城市地价上涨速度明显快于实际房价，尤其是在二线城市。2016年以来一线城市的土地销售量因供给受限，同比跌幅达46%，但地价已较2014年初上涨了60%以上。同一时间二线城市土地储备加速，预计今后这些城市的新项目推盘将会提速，而由于二线城市供给充足，且受实体经济影响更为直接，大多数二线城市的长期房价走势难以跟上一线城市。

全球高房价收入比城市前十名排位

渣打银行的调研中土地市场似乎不温不火，接受调研的30家房企仍旧对拍地保持谨慎，其中21家房企表示不打算在未来6个月拿地，较一月份调研的17家有所增加，而地价上涨本身就是房企的忧虑所在。22家受访企业预计未来数月地价将继续上涨，这较前一次调研的19家有所增加。拍地的谨慎也与资金成本触底反弹有关，调研中一些房企已经显露出面临融资压力的迹象，银行贷款、销售收入和自有资金是房企的三个主要资金来源，而随着国内债市的违约案例增加，通过发行债券融资变得日益困难。地价上涨虽然是由供需不均衡推动的，但价格上涨与融资压力对需求的打压会有叠加的效应。

货币因素为关键

此外，驱动本轮房地产上涨的关键还是在货币因素，无论是M2货币供给或是存款飙升，都与一、二线城市房价的涨幅同步，房价体现的是货币现象而非经济情况。据海通证券测算，居民拼命贷款买房，2016年整体月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国2007年的历史峰值。另一个对比数据体现在全球数据库NUMBEO网站统计当前全球前十大高房价收入比城市中，深圳、北京、上海、广州分列第1、5、6、9位。此外，从一线城市房价租售比和杠杆水平上来看，担忧房价存在一定程度的泡沫未必没有道理。

尽管如此，要在泡沫破灭之前识别出这是一个泡沫是十分困难的。但随着管理层愈发关注房地产市场的泡沫，并出台警示政策，价格受到调控下上行的空间也必然受到限制，可以说短时间内，房价要再次复制近两年的涨幅已不具条件，而对于在房地产寻求交易机会的投资人而言，必须改变投资预期或是寻求其他资产的投资机会。