东莞楼市“年中考”: 量价齐平稳 刚需成主角

东莞楼市年中成绩已经出炉。当前东莞楼市供求回归至2015年之前的理性常态，房价稳定在1.69万元/平方米左右。合富大数据显示，2018年上半年东莞新建商品住宅供应及签约面积分别为226万平方米和228万平方米，分别同比略增9%和微减2%。初次置业和初次改善刚需户型成为市场主角。

供求：总体与去年基本持平

东莞楼市供求已连续2年回归至理性常态，总体与去年基本持平。合富大数据显示，东莞楼市供求稳定在理性常态，2018年上半年东莞新建商品住宅供应及签约面积分别为226万平方米和228万平方米，分别同比略增9%和微减2%。2017~2018年为楼市集中调控年，需求方面较2015~2016年呈现较大幅度回落。其分析指出，当前东莞楼市供求回归至2015年之前的理性常态，即半年供求长期保持200万平方米至300万平方米之间。

值得关注的是，在楼市调控政策影响下，初次置业和初次改善刚需户型成为市场主角。据合富大数据显示，今年上半年90~100平方米初次刚需户型供应量最大，达6661套，占比33%；其次为100~115平方米户型，供应4455套，占比22%。这意味着，90~115平方米满足初次和首改刚需供应量超过1万套，比重达55%。180平方米以上及90平方米以下市场比重持续压缩，开发商有意减少开发量。

区域表现差异较大，高埗、莞城等镇街上半年供应套数为零。合富大数据显示：泛市区及水乡片区成交量表现突出，约一半的区域供应不足导致成交量下滑。相对而言，市区、松山湖和水乡片区楼市供求压力较小。

网签：住宅网签总额达390亿元

上半年东莞商品房网签金额与去年同期基本持平，住宅略增，非住宅略减。合富大数据显示，2018年上半年东莞市新建商品房签约金额约532亿元，同比微减1%。由于今年东莞网签政策较为严格，间接导致部分购房者首付门槛上升，上半年东莞房企实际资金回笼总体较去年略有增长。

网签住宅金额略增，网签非住宅金额小幅减少。合富辉煌东莞公司负责人介绍到，住宅签约额约390亿元，同比略增4%；非住宅签约金额142亿元，同比小幅减少12%。非住宅金额减少的原因为总体供应量的减少及高品质商业产品比重的减少。

网签均价均价方面，合富大数据显示：2018年上半年东莞新建商品住宅网签均价约16993元/平方米，涨幅较去年大幅回落25个百分点。业内人士分析称，2016年9月，全国正式开启新一轮楼市调控，之后东莞网签均价控制在不高于2016年9月水平，横盘22个月，房价走势形成长条直线，持续保持平稳。

合富辉煌东莞公司称，按月均40万~45万平方米推算，2018年东莞全年网签面积预计将在500万平方米上下。

房企：碧桂园登榜首

在2018年上半年东莞商品房网签金额前十房企排行榜上，除光大为本土房企外，其它均为“外来品牌”。合富大数据显示，2018年上半年，东莞商品房网签金额前十房企的网签总金额约300亿元，全市占比约56%，碧桂园则以82.9亿元的成交成绩排名榜首。万科地产以67.2亿元签约金额排名第二。“季军”之争激烈，网签金额为34.9亿元的保利地产，仅比排名第四的金地地产高出3.6亿元。

从上半年房企表现来看，前三名房企之间金额差距表现较大，约15亿~30亿元以内，第三和第四、第六至第十之间差距较小，普遍在2亿元范围内，预示下半年市场竞争将愈加激烈。

业内预计东莞去库存时间约8个月

合富大数据显示，截至2018年上半年，全市商品住宅潜在供应728万平方米，较去年底778万平方米减少约6%，对比去年同期（2017年上半年约为983万平方米）则有接近3成的降幅，也是近8年来历史同期最低；潜在供应整体走势表现为下滑趋势，最主要的原因在于新开工不足所致，另外，由于签约受限，近半年来供需放缓，房企资金流转受到限制，从而放缓了开工进度。

业内人士认为，目前全市真实去库存时间预计8个月左右，去化压力不大。截至2018年6月30日，东莞一手住宅库存面积约496万平方米，较去年同期增加41%；按照过去3个月的消化速度测算，去库存时间约11.6个月，较去年增约3个月。由于今年限签政策较为严格，不少已成交货量未能网签，宜剔除政策因素，预计东莞真实去库存时间约8个月，整体去化压力不大。