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广州9地成交205亿 业内担忧新一轮调控将来

发布时间: 2016-11-24 11:05:42

来源: 南方网

分类: 购房指南

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22日,广州一次性集中公开挂牌出让南沙区黄阁镇黄阁大道东侧地块、荔湾区广钢新城AF040206地块等10宗地块,成交的9块地成交总价205亿元。

10宗地块有8宗热门地块,共吸引了超40家房企抢夺,保利、万科、碧桂园报名8宗地块,而招商、恒大、越秀各报名7宗地块。除了已经在广州有项目布局的房企,包括旭辉、五矿、美的、卓越、金辉等外来房企也参与到此次夺地大战中。

在土地争夺战的背后,除了开发商对于广州各区域市场的前景看好以外,同样也存在着不少的隐忧。有分析指出,大量的高价土地出来也许预示着新一轮的调控很快就会到来

开发商看好南沙发展

南沙宗地的成交拉开了此次土拍大戏的帷幕,越秀地产以17.46亿元、竞配建人才公寓房49050平方米的代价拿下南沙坦头地块,折合楼面地价11772元/平方米。南沙黄阁地块则由万科以9.18亿元,配建人才公寓房37800平方米竞得,折合楼面地价13743 元/平方米,南沙两宗地块的溢价率均为45%。

中原研究部认为,南沙地块受到众多开发商追捧,这与市场的供需不平衡有关系。首先从数据统计的角度来看,本年1月至10月金洲板块的住宅供应面积约12.87万平方米,相比起往年一整年住宅供应61.23万平方米而言,供应量减少幅度较大;受到供货量减少的影响,本年1月至10月金洲板块一手共网签47.08万平方米,相比往年同期50.96万平方米回落7%,需要指出的是2016年金洲板块网签有很大一部分是来自往年批出的“存货”;价格方面本年1-10月板块网签均价为11889元/平,同比去年有一定的上扬趋势。

而黄阁大道东2016NJY-5地块由万科以总价9.18亿竞得,由于该地块南侧紧邻万科南方公元,因此万科再出手拿地实属“意料之外,情理之中”。分析指出,目前同板块一手楼盘主要为万科南方公元及南沙保利城,价格在15000-17000元/平之间,而本次2016NJY-5地块扣除配建人才公寓后,实际楼面价为1.37万/平,预计未来产品销售价格在2.3-2.5万/平才能实现盈利。

记者了解到,截至10月底,南沙一手住宅库存量约108.1万平方米,消化周期不足8个月,低于花都、番禺等区,结合金洲板块2016年推货量大幅减少的情况,坦头地块的高溢价说明开发商看到了后市需求,对区域楼市信心较足。

南沙在最新规划中被定位为“广州唯一副中心”,加上目前区域的招商引资工作进展顺利,预期大量的企业进驻将会带动中高端人才的流入,人才流入意味着越来越多的住房需求将会产生,因此开发商对于区域发展比较乐观。


白云新城预期单价能卖6万

近郊南沙争夺,而在中心城区的土地当中,最大热门则集中在白云、海珠、荔湾中心区域。其中白云新城地价吸引了25家房企竞拍,最终由龙湖首开以32.23亿元总价、配建面积30150平方米斩获,折合楼面地价45469元/平方米,刷新了广州最高地价纪录,成为广州第一个楼面价破4万元的地块。

海珠区万宝冰箱厂地块最后的争夺在中冶和保利之间展开,最终由中冶置业以30.7亿元夺得,剔除配建面积楼面地价达42573元/平方米。

广钢新城自带光环,此次两宗地块均由保利竞得,其中一宗楼面单价突破4万元大关,远超在售项目价格。

黄埔开发区地块引发万科和龙湖的激烈争夺,奋战到了天黑,最终由龙湖首开以43.04亿元总价以及配建面积为109800平方米收入囊中,折合楼面价23012元/平方米。

对于中心城区的土地大战,合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,从规划发展看,白云新城升值潜力动力不足,楼面单价4万元/平方米,将来新房面临压力。假如地块2年后入市,市场预期也只能承受6万元/平方米的房价。

按照经验来看,高价地的出现成为周边楼盘营销涨价的最佳契机,雅居乐夺得荔湾高价地带动周边房价上涨,长岭居高价地的出现则推高了广州市区的房价。

黄韬也表达了类似观点,此轮土地拍卖之后,如果没有政策加码,广州房价即将迎来新一轮上涨,而且上涨幅度不是一点点。但是楼市调控小周期并不会这么快过去,开发商此时高价拿地并不是好事,对产品和盈利能力提出更高的要求。

风险:小心调控二度来袭

记者从统计局发布的10月70个大中城市新房价格数据看到,10月广州同比上涨23.6%,环比上涨1.3%,而长沙同比涨11.6%,环比涨4.4%,南京同比涨42%,环比涨2.3%。总的来看,70城中仅深圳、成都、乌鲁木齐、包头、牡丹江、泸州、南充7个城市房价环比下跌。

而近日,杭州深圳武汉均出了新的调控升级政策,有分析人士指出,这只是第二轮调控收紧的开始。此前重点调控的多个城市,一旦房价涨幅难降,均将继续采取收紧措施。此轮调控重点是不能出现大幅度的涨幅。因此,不仅仅只是名单重点城市从严调控,连续涨幅较高的城市都将是调控重点。这也意味着,部分涨幅较快的城市均将再次面临调控升级。

除了限购限贷,针对土拍的调控政策也升级。近日,南京和广州都发布通知,对参与土地拍卖的开发商,要求必须用其自有资金拿地,不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源。这意味着房企拿地必须使用自有资金。


据广东省广州市住房和城乡建设委员会(“广州住建委”)网站,11月18日,广州市住建委、广州市国土规划委、广州市金融工作局联合发布《关于对竞买商品住宅用地资金来源核查的通知》:为保持广州市房地产市场平稳健康发展,要求广州范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金。具体核查办法则包括,竞买申请人在参加竞买前,应清楚知悉商品住宅用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金,否则将取消中标资格,不予退还竞买保证金、三年内不能在广州拿地。?

“我们测算过,在最极端的情况下,一家开发企业可能只要拿出地价款两成左右的资金,便可以撬动一个开发项目,这在以后不可能出现了。”有房企人士称,在过去对于讲究现金流的企业来说,不可能为一个项目投入大量资金。记者了解到,此前在广州的某个前期需要数亿的项目,开发商只拿出了2000万左右现金就可以通过各种融资手段进行启动。而此次对开发商的资金“限制”被开发商称为“影响力是惊人”。

事实上,这可能仅是开始。在昨天土地拍卖期间,黄韬就向本报记者表示,“按照这样的形式,新的调控可能很快就会来。”他分析认为,“这些高价地在2年内盈利难度较大,如果出现市场变动的话,开发商所面临的风险将急剧加大。”大量的高价地出来,政府肯定不会坐视不理,也许新一轮的调控很快就会到来。

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责任编辑: chenliang

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