高房价下 物业服务企业革新还是革命

长久以来，频频见诸报端的负面新闻将物业管理行业推向风口浪尖。一面是广大业主日益提高的法律意识及生活品质需求，一面是盈利模式单一、产品设计及服务创新能力不足、溢价能力受限、盈利能力弱的传统型物业管理公司，双方的摩擦与矛盾不断，在一轮轮冲击过后，一大批物业也被业主驱逐出境。

以江苏省会城市南京为例，截止今年上半年，南京已发生了多个社区更换物业。河西作为南京本轮房价涨势焦点区域，也出现大批物业更迭情况，如长阳花园更换银城物业，滨江壹号更换苏宁银河物业，星雨华府更换万科物业，融侨中央花园更换银城物业，碧瑶花园东园更换万科物业等。是什么原因导致以万科、苏宁银河、银城为首的品牌物业大获追捧呢?

从房地产发展趋势看 ，今年南京频出，房价一涨再涨，大有停不下来的感觉。俗话说“好马配好鞍”，伴随着房价高涨，居民对配套的物业服务需求也越来越高，不仅希望得到良好的居住环境，更希望物业能否保值增值，让房子越来越吃香。

从物业行业发展趋势看，物业企业纷纷站上资本风口，有地产背景的大型物业企业或业务外拓或分拆上市，正所谓大企业越来越大，行业集中度越来越高，中小型物业企业将面临较大的生存压力。

2015年以来，随着社区O2O模式、互联网+思维的兴起，物业管理公司都希望在传统的设备、安保、维修等基础服务之上，通过增值内容服务把业主转化为真正的用户，从简单居住管理转变为舒适生活服务，进而扩张商业半径，发展一站式社区服务平台。

所以，我们不难理解，在高房价背景下，为了追求高品质的物业服务，社区居民开始动作，推动社区成立业委会，尝试更换物业改变小区管理现状，避免影响项目品质。但物业更迭不是跟风，简单的找一家物业并一定能够解决问题，而是要更加理性思考，结合社区现状找到一条适合自己社区的路，才能长远发展。

一、更换物业不是无成本的行为

物业服务高品质延续需要一定的资金投入，因此，物业公司更替前期同样是需要资金保障，新物业进入小区后必然面临各项硬件改进、服务提升等需求，资金是所有公司的第一道坎，记者了解到南京市场更换物业的社区，最终物业费提价与维修资金的启用是前提条件，否则很少有物业公司自己带钱进去干，社区良好环境的延续也缺少条件。

二、不能盲目跟风，造成小区进入恶性循环

“一份价钱一分货”，物业服务存在等级之分，南京市物业服务定价标准滞后于市场人工等物业成本主要因素增长，但业主的生活服务需求逐年在增加，同时部分业主存在“万事归责物业”的观念，甚至部分社区业主还存在盲目跟风，导致社区服务费用收缴率问题不能很好解决，规模较小的物业公司根本无力承受长期的资金亏空压力。

三、房企背景物业的考验

根据房地产市场走势，大量房地产背景的物业企业纷纷走出来，面向市场充分竞争，与目前市场上充分竞争的物业服务企业相比有优势也有劣势。优势在于多年房地产企业的支持所锻炼出来的高的服务品质，劣势在于价格充分竞争环境下同样的成本压力。因此，需要冷静的看待目前物业行业市场的变化，关键在于业主的选择，是否需要享受高端服务，是否能够承担享受高端服务的成本。不能一味追求高品质服务，而不愿意承担相应的服务投入，从而最终导致小区再次进入恶性循环。近期，万达部分物业被并购案例也再次掀起物业行业热点。

四、新物业选择的关注点

市场上物业服务企业数量众多，面对新的市场环境，业主在选择新的物业服务企业主要还是要看物业服务企业的规模、发展的稳定性、资金综合实力、社区经营运作能力以及配套服务资源等情况，按照南京市目前住宅物业费用政府指导价，没有一定的社区规模做支撑，很难保持项目长远运作，更不要谈高品质服务，因此，综合实力与服务能力是首选，是让社区长远发展的基础。因此，物业服务企业在新的市场环境中，也需要不断自我革新，提供市场生存与竞争能力。

五、业我共荣是社区服务生存基础

随着社区发展，在不同阶段提供不同的适应业主生活需求的服务，同时保质保量的提供是所有企业的生存基础，目前物业企业面临的市场环境还是相当复杂的，因此，面对当下环境，首先是业主以及物业服务企业双方的革新，冷静思考，如何面对市场成本的压力以及业主的服务需求，丧失共融的存在基础，无法面对现实，必将迎来暴风雨式的革命，这场革命也没有绝对的赢家。

记者随后走访了南京更换物业的小区，各小区在物业更换前都制定了完整小区专项改造计划，更换物业后逐步落地，大部分取得了一定的成效。目前主要是以下几种模式：

模式一：品牌开发商物业自行管理，开发商投入资金改造小区给业主真正的实惠

其中紫金东郡小区、滨江壹号等小区原为第三方物业管理，由于服务质量达不到开发商和业主的要求，开发商痛下血本让自己的物业公司(苏宁银河物业)携带数百万资金投入小区改造和恢复，提升小区服务品质。紫金东郡小区新物业进驻后推进了小区道闸更换，停车场地坪、照明、导引标牌改造，安防设施升级，枯死绿化更换，环境卫生整顿，设备设施恢复，苏宁小店等配套服务引入，五好社区建设等。尤其是苏宁银河物业依托苏宁强大的平台资源打造的品质生态圈将给社区带来全新的服务体验。紫金东郡物业进驻改造没有使用小区专项维修基金。短短几个月时间，小区已发生了翻天覆地的变化，物业服务品质直线上升，业主真正享受到实惠，满意度显著提高，目前已被列为南京市物业管理条例试点小区。另据了解，滨江壹号近期在更换物业后，也正在推进社区改造、恢复和硬软件升级工作，目前已经完成安防设施升级，社区体验文化植入，设备设施恢复，停车场升级、照明、导引标牌改造，管理品质大有改观，房价也跟着扶摇直上，后期持续性运作后也会带给业主更多的惊喜与实惠。

模式二：高价请第三方物业管理，动用专项维修基金改造小区

碧瑶花园由开发商物业更换为万科物业，更换后小区物业费从1.7元/平方/月提到了2.7元/平方米/月，并动用了小区上百万的专项维修基金进行改造，刚刚接盘不久，改造工作正在启动中。星宇华府更换物业后，万科物业也动用了小区上百万专项维修基金对小区服务进行全面升级，打造安心的居住环境，提升业主幸福感。

当然，除了物业费提价、专项整改外，物业企业综合实力与服务能力是首选，是让社区长远发展的基础。同时，业主也需要立足社区，理性思考，积极缴纳物业费用，踊跃参与到社区服务过程中去，通过物业与业主之间的良性互动，循环促进社区运营品质稳步提升以及房屋资产的保值增值。